Selon une étude du Crédit agricole, les prix de l’immobilier ancien seraient surévalués de 15 % à l’heure actuelle. Certes, les prix du secteur ont diminué de 2,1% en 2012 et de 2,5% en 2013, mais de manière inférieure à la valeur réelle des biens, si l’on en croit l’étude.
Selon Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole et auteur de l’étude, « la hausse de 155% cumulée depuis 1998 n’a été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l’allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu».
Pour ceux qui se veulent résolument positifs, on se doit de noter que le phénomène observe toutefois un recul, en 2008, les prix étaient surévalués de 25%, rappelle en effet le Crédit agricole. Ajoutant qu’à cette période, le coût des emprunts était plus important pour les ménages, les taux de crédit pratiqués étant plus élevés.
La banque s’attend par ailleurs à une baisse de 4% des transactions dans l’ancien et sur une stabilité dans le neuf. Olivier Eluère estime ainsi que si « les facteurs négatifs restent présents », ils ne devraient pas toutefois s’accroître. Mieux encore : il considère même que «la conjoncture se redresse très progressivement».
Au final, l’économiste table sur une baisse des prix des logements anciens de 4% en 2014 en valeur glissante annuelle. Ce qui, le cas échéant, « représenterait un repli cumulé de 7% à 8% entre fin 2011 et fin 2014».
Un article récent publié par Amundi Asset Management s’interrogeait quant à lui sur les risques découlant d’une trop grande dépendance de la reprise économique des pays développés à l’expansion du marché immobilier, alors que les prix de l’immobilier semblent désormais surévalués dans des pays tels que l’Australie, le Canada, la Nouvelle-Zélande, la Norvège, le Royaume-Uni et la Suède.
En mai 2013, dans une étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE s’alarmait d’ores et déjà de prix surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Pays où les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires, et qui plus est via des emprunts à taux variables.
Or, si on applique les méthodes de calcul de l’OCDE – fondées sur l’analyse différentielle entre prix/loyer et prix/revenus – pour appréhender la situation de l’Hexagone, cette dernière s’avère peu rassurante. L’écart entre prix pratiqués et valeurs réelles pouvant se situer globalement entre 30 % et 35 %.
En janvier 2013, le journal britannique « The Economist » avait quant à lui publié une vaste enquête sur les prix de l’immobilier dans le monde. La France apparaissait alors comme le pays où ces derniers seraient les plus surévalués. L’Hexagone était alors classé numéro un en Europe pour la surévaluation des loyers par rapport au prix de vente et numéro un mondial pour la surévaluation des prix par rapport au revenu des ménages.
Sources : Crédit Agricole, The Economist, OCDE
Elisabeth Studer – www.leblogfinance.com – 30 janvier 2014
