Le prêt à usage d’un logement chasse la libéralité

Mots-clefs : , , , , ,

immobilieLorsque des parents mettent gratuitement un logement à disposition d’un de leurs enfants, ses frères et sœurs peuvent-ils demander qu’il soit tenu compte de cet avantage dans la succession de leurs parents ?

On sait que dans le règlement d’une succession, les héritiers du défunt doivent, en principe, rapporter à cette succession, les donations qu’ils ont reçues de ce dernier afin que soit respectée une égalité entre eux.

Dans un arrêt du 11 octobre 2017 (Cass. 1re civ., 11 oct. 2017, n° 16-21.419), la Cour de cassation estime que cette obligation ne s’impose pas à l’héritier qui a bénéficié gratuitement d’un logement pendant plusieurs années. Pour arriver à cette conclusion, la Cour de cassation constate d’abord que la Cour d’arrêt d’appel avait retenu que la mise à disposition du logement à l’enfant, sans contrepartie financière, devait s’analyser en un prêt à usage. Elle déduit ensuite de cette qualification que : « le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur ». Pas d’appauvrissement du parent prêteur, pas d’avantage rapportable à la succession pour l’enfant !

Il ne faudrait toutefois pas déduire de l’arrêt que la qualification de prêt à usage s’impose systématiquement en présence d’une mise à disposition gratuite d’un logement à l’un des enfants. Une grande liberté est laissée aux parents dans le traitement successoral de cet avantage :

  • Si les parents estiment que l’avantage octroyé à un enfant justifie un rééquilibrage au profit des autres enfants dans leur succession, on leur conseillera d’indiquer clairement dans un testament leur souhait de voir l’enfant logé gratuitement rapporter l’avantage à leur succession ;
  • A l’inverse, si la solution retenue par l’arrêt leur convient, on leur conseillera alors de matérialiser par écrit le prêt à usage consenti à leur enfant afin d’éviter tout contentieux entre les enfants à leur décès. De même, il sera de bonne pratique d’enregistrer l’acte aux impôts afin de le rendre opposable à l’administration fiscale (coût de l’enregistrement : 125 €).

Lire aussi :
Peut-on déshériter ses enfants dans une succession internationale ?
Assurance-vie – clarification du régime fiscal de la clause bénéficiaire « à option »

Mots-clés : , ,

FIDAL avocats : le blog

Partager cet article