Loi Duflot Alur : les nouvelles mesures du projet de loi

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Présenté en Conseil des ministres le 26 juin, le projet de loi Duflot sur l’immobilier prévoit plusieurs dispositions importantes pour les locataires et les propriétaires.
Après l’encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le Gouvernement Ayrault veut introduire d’autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. C’est l’objectif du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dit projet Alur…

Encadrement des loyers

Dans le droit fil des dernières mesures, la loi Duflot prévoit de mettre en place un observatoire des loyers dans les zones “tendues” afin de fixer des plafonds géographiques. Si le loyer dépasse ce plafond au moment du renouvellement du bail, le locataire pourra saisir la commission de conciliation.

À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

  • un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants, ce qui le placera d’emblée très en-dessous du niveau auquel les logements sont aujourd’hui loués ou reloués dans la zone concernée
  • un loyer médian de référence majoré, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret, sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence, ce qui créera l’intervalle de fixation libre des loyers
  • un loyer médian de référence minoré.

Voir les zones Duflot d’encadrement des loyers

Nouveaux contrats de bail

Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l’information du locataire.

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu’il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.

Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d’échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.

Renouvellement de bail

Lors du renouvellement d’un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d’introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d’étalement de la hausse pour le locataire.

Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d’échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.

Résiliation du bail

Dans les zones tendues, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail sera réduit à un mois.

Caution et garantie des loyers

Le projet de loi Duflot Alur prévoit de créer une garantie universelle des loyers (Gul) pour l’ensemble du parc privé (location nue et meublée) et des bailleurs (particuliers et personnes morales). Cette garantie universelle des loyers est destinée remplacer le cautionnement.

Commission d’agence

Quand un intermédiaire immobilier (notaire, agent immobilier, etc.) intervient lors de la location d’un bien, le montant de ses honoraires serait plafonné à un mois de loyer hors charges, alors qu’il est librement fixé aujourd’hui.

En outre, ces honoraires de location seront à la charge exclusif du propriétaire-bailleur, alors qu’ils sont aujourd’hui partagés par moitié.

Enfin, les frais de rédaction du bail et le coût de l’état des lieux seront partagés par moitié entre locataire et bailleur, frais qui seraient plafonnés par décret.

Réforme des agents immobiliers

La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d’un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d’un code de déontologie.

Marchands de listes

Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les “marchands de liste” seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat exclusif sur les biens qu’ils proposent à leurs clients.

Syndics de copropriété

La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

En outre, l’ouverture d’un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.

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