Un récent 
arrêt de la Cour de cassation (Ch. civ. 3, 29 juin 2017, n° 16-18087) vient rappeler que la cession d’un bien immobilier ayant accueilli des activités polluantes est une opération sensible, source de risque juridique, financier et technique pour le vendeur comme pour l’acquéreur, mais également pour les autres parties prenantes (ici l’agent immobilier et le notaire).
En l’espèce, l’histoire est assez banale : des particuliers cèdent à une SCI familiale le rez-de-chaussée d’un immeuble où avait été exploité, par lesdits vendeurs, un garage automobile. L’acquéreur, qui entend affecter ce niveau à l’habitation, accepte, via une clause très classique, de prendre les biens en l’état et sans garantie, sans disposition spécifique sur l’état environnemental.
Après l’acquisition, la SCI fait mener des investigations environnementales, qui révèlent la présence dans le sous-sol d’hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et de fosses, générant un risque sanitaire et impactant le déroulé et le montant du chantier envisagé. Elle introduit alors une action judiciaire, contre les vendeurs, les notaires et l’agent immobilier, en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice.
Le vendeur tente de se défendre et de maintenir l’absence de garantie, en arguant notamment qu’il connaissait certes l’existence des cuves, mais nullement l’existence d’une pollution des sols ; que le rapport d’expertise avait conclu que la pollution, révélée dans le cadre du chantier mené par l’acquéreur, ne pouvait être diagnostiquée au moment de la vente ; et que l’acquéreur connaissait l’activité antérieure et était en mesure d’apprécier le risque de pollution.
A l’issue de dix ans de procédure, incluant une expertise judiciaire, ces moyens sont rejetés par la Cour de cassation, jugeant « qu’en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X… ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l’existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n’avait été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente ».
La Cour rappelle également que pèse sur l’agent immobilier une obligation d’information loyale et de conseils adaptés, y compris à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté. En l’occurrence, la responsabilité de l’agent immobilier est retenue, ce dernier ayant eu connaissance de la présence des cuves enterrées, sans en informer l’acquéreur et les notaires. Soulignons que selon l’agent immobilier, cette information avait bien été donnée lors des visites ; néanmoins face à la dénégation de l’acquéreur, aucune trace écrite n’a pu être rapportée par l’agent immobilier…
Ainsi, le vendeur et l’agent immobilier (à hauteur de 25 %) sont condamnés à verser à l’acquéreur plus de 150.000 euros (outre les frais d’expertise et de justice), étant précisé que le prix de vente du bien était de 460.000 euros.
Précisons que de son côté, l’acquéreur n’est pas considéré comme seulement victime. En effet, est laissé à sa charge un quart du coût des travaux nécessaires pour remédier à la pollution globale du site, quote-part correspondant à la pollution liée à « l’activité ordinaire » de garage, « dont tout un chacun pouvait avoir connaissance ».
Ces faits rappelés, quelles leçons en tirer, s’agissant d’une configuration encore aujourd’hui relativement répandue ? Nous constatons en effet fréquemment que des cessions immobilières (tout comme des transmissions d’entreprises) font fi des enjeux environnementaux, pourtant cruciaux.
A cet égard, les professionnels de l’immobilier intervenant dans la vente d’un bien potentiellement pollué sont invités à la plus grande prudence, vendeurs et acquéreurs lésés hésitant de moins en moins à engager leur responsabilité eu égard à leur obligation de conseil.
Notre recommandation de praticiens spécialisés en droit de l’environnement tient en ces mots clés : anticipation, information, gestion contractuelle.
La transmission d’un bien potentiellement pollué ne s’improvise pas : elle doit être préparée par le recueil des informations utiles sur l’historique des activités, sur l’éventuel classement ICPE de ces activités, sur l’état environnemental (pollution des sols, des eaux souterraines), sur les responsabilités attachées aux impacts constatés. La délivrance de l’information est non seulement une obligation légale (cf. notamment article L. 514-20 du Code de l’environnement) mais également la clé de voûte des engagements des parties en matière environnementale.
En effet, et cette jurisprudence le confirme, l’existence d’une pollution peut constituer un vice caché et un vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés s’il connaissait, ou ne pouvait ignorer, cette pollution sans la révéler à l’acquéreur.
Sur la base de l’information recueillie, une stratégie de négociation, puis de rédaction des actes, peut être construite.
Cette méthodologie permet aux parties prenantes de prendre conscience des enjeux, de les maîtriser dans la mesure du possible (la législation environnementale étant en constante évolution), pour sécuriser juridiquement et financièrement leur opération.
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