Loi du 6 juillet 1989 : quel article de loi pour votre litige

C’est sur les articles de la loi de 1989 qu’un propriétaire ou un locataire doit s’appuyer en cas de litige lié à une location. Pour vous aider dans vos démarches, voici un point sur les principaux articles énoncés par cette loi et dont le contenu a été récemment mis à jour en 2014 suite à la réforme du logement issue de la loi Alur.

Texte en ligne

Vous pouvez consulter l’intégralité du texte de la loi du 6 juillet 1989 en la téléchargeant en ligne sous la forme d’un fichier PDF.

Télécharger le texte intégral de la loi de 89 sur la location de logement.

Article 3 – contrat-type

La loi Alur a instauré un modèle de contrat de location type que les contrats de location doivent obligatoirement respecter. Le contenu précis de ce modèle doit encore faire l’objet d’un décret d’application à paraître prochainement.
En attendant la mise en place de la nouvelle réglementation, la législation (article 3 de la loi de 1989) prévoit déjà certaines mentions obligatoires que le contrat de bail doit nécessairement contenir : voir ainsi les mentions obligatoires d’un bail d’habitation.

Article 3-2 – état des lieux

A l’entrée comme à la sortie, le contenu de l’état des lieux lors de location peut être une source de conflit entre les parties. L’article 3-2 de la loi encadre dès lors les règles applicables à ce document (conséquences en cas d’oubli, recours à un huissier de justice…), qui doit être établi avec une attention toute particulière.

Article 3-3 – diagnostics techniques

La location doit donner lieu à la réalisation préalable d’un certain nombre de diagnostics techniques du logement par le propriétaire. L’article 3-3 de la loi énonce la liste des études qui doivent figurer dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire par le bailleur au moment de la signature du contrat de bail.

Cette liste comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb ainsi qu’un éventuel état des risques naturels et technologiques en fonction de la zone où le logement est situé.

Article 4- clause interdites

La plupart du temps, c’est le propriétaire (ou l’agence mandatée par lui) qui rédige le contrat de bail. Une situation qui, en pratique, peut se prêter à des abus, le bailleur pouvait introduire certaines clauses excessivement défavorables au locataire. Pour prévenir ce risque, l’article 4 de la loi de 89 énonce une liste de clauses réputées non écrites dès lors qu’elles figurent au sein d’un contrat de location. Voir ainsi bail et contrat de location : les clauses interdites.

Article 5- frais d’agence

Un logement peut parfaitement être directement loué de « particulier à particulier ». Pour autant, il n’est pas rare, pour une question de facilité, que le propriétaire et le locataire aient recours à une agence immobilière pour faire l’intermédiaire entre eux. Une intervention qui nécessite alors le versement de frais d’agence en cas de conclusion du contrat de location… Pour éviter les abus des professionnels de l’immobilier, l’article 5 de la loi de 1989 encadre les règles de calcul et de paiement de ces frais d’agence.

Article 6 – logement décent

On ne peut pas tout louer. Pour être mis en location, un logement doit respecter certaines normes minimales. Afin de prévenir les pratiques abusives de bailleurs malveillants (tel que les « marchands de sommeil »), et notamment protéger la santé des locataires, l’article 6 de la loi énonce les règles minimales de confort à respecter. A ce titre, il fournit les critères d’un logement décent qui conditionnent la mise en location d’un logement.

Article 7 – obligations du locataire

Le droit du logement prévoit de nombreuses règles protectrices pour le locataire. Mais, en contrepartie, la loi lui impose également certaines obligations. Paiement du loyer, usage paisible des locaux, dégradations, entretien… l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce la liste des obligations qui lui incombent pendant le bail. Dans un très grand nombre de litiges, c’est sur cet article de loi que le bailleur peut se fonder en cas de problème avec son locataire.

Article 8 – sous-location

Lorsqu’il quitte provisoirement son logement, un locataire peut être tenté de sous-louer ce dernier pendant la période de son absence. Cette pratique relativement répandue fait l’objet d’un encadrement juridique à travers les dispositions de l’article 8 de la loi de 1989. Si les règles légales sur la sous-location prévues par ce texte n’interdisent pas cette pratique, elles posent néanmoins des conditions strictes afin de protéger les droits du propriétaire.

Article 10 – durée du bail

A moins que le locataire souhaite quitter les lieux avant ce délai (voir ci-dessous), la durée minimale d’un bail de location est fixée à 3 ans. A l’issue de cette période, le contrat peut être renouvelé ou faire l’objet d’une reconduction tacite. Ces règles sont fixées par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Article 12 – départ du locataire

Le locataire n’a pas l’obligation de respecter cette durée minimum légale de 3 ans. L’article 12 de la loi prévoit ainsi qu’il peut résilier son contrat de location à tout moment sans que le propriétaire ne puisse l’obliger à rester. A condition, toutefois, de respecter les délais de préavis prévus par l’article 15 de la loi (voir plus bas). Avant de partir, le locataire doit ainsi adresser au bailleur une lettre de préavis de départ du logement (voir notre modèle).

Article 14 – abandon et décès

Les aléas de la vie conduisent parfois un locataire à abandonner son logement du jour au lendemain. Une situation prévue par l’article 14 de la loi de 1989, qui prévoit des dispositions protectrices en faveur des personnes vivant avec lui. Ce texte prévoit ainsi qu’en cas d’abandon du logement, le contrat de location doit continuer au profit du conjoint, des descendants, du partenaire pacsé ou des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge. Les mêmes règles sont prévues en cas de décès du locataire.

Article 15 – résiliation du bail

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est l’un des plus souvent évoqués en cas de litige entre un propriétaire et un locataire, puisque ce texte fixe les conditions de résiliation du bail par le propriétaire, notamment les congés pour vendre ou pour reprise, et de résiliation du bail par le locataire. L’article 15 prévoit notamment les règles applicables au préavis de départ de 3 mois lorsque le locataire donne congé ainsi que les cas de réduction du délai de préavis à un mois.

Article 17 – montant et encadrement du loyer

Avec l’augmentation du prix de l’immobilier ces 15 dernières années, les montants des loyers ont subi une forte hausse. Une situation que les autorités ont tenté de juguler en encadrant, au sein de l’article 17 de la loi, les conditions d’augmentation du montant du loyer. Pour les connaître, voir ici les conditions d’augmentation du loyer.

Article 22 – dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie est une source fréquente de litiges en pratique. L’article 22 de la loi de 1989 est pourtant clair, puisqu’il prévoit que cette somme doit être restituée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. Ce même article plafonne également son montant à un mois de loyer. Pour éviter les abus de la part des propriétaires, mieux vaut donc bien connaître la législation sur le dépôt de garantie en cas de location.

Article 22-1 – cautionnement

Il est très fréquent qu’un bailleur demande un cautionnement au locataire avant de signer le bail, principalement afin de se prémunir contre les impayés de loyers. L’article 22-1 encadre cette pratique répandue en énonçant les règles applicables à cet engagement d’un tiers, qui peut entraîner des conséquences importantes pour lui. Voir ainsi les risques de se porter garant pour un locataire.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d’Eric Roig, diplômé d’HEC