A la tête d’un portefeuille de 132 millions d’euros, Laurent Saint Aubin a réussi à battre l’indice de l’immobilier coté (FTSE Epra Eurozone), avec une performance de +5,1% sur un an contre -13% pour l’indice et de -4,9% depuis le début de l’année, contre -18,5%.
Ce gérant est d’abord très peu exposé aux foncières de commerce (4% des actifs contre 16% pour l’indice de référence), avec seulement un peu de Klépierre (2,2% du fonds) et d’Unibail (1,8%). Selon lui, le marché ne croira guère aux estimations d’actifs nets réévalués par les experts tant qu’il n’y aura pas une grosse transaction de référence. Il estime que les grandes enseignes locataires dans les centres commerciaux sont en position de force pour négocier. Par exemple, Unibail-Rodamco-Westfield obtenait traditionnellement, en Europe continentale, une prime moyenne de 10% à l’occasion d’un changement de locataire, mais ce taux de réversion est tombé à 5%. De plus, les investisseurs anglo-saxons jouent une augmentation de capital à bas prix de cette foncière jugée trop endettée. Elle a commis l’erreur de ne pas lancer une émission d’actions au moment du rachat de Westfield, lorsque le cours de Bourse était bien plus élevé. Enfin, ses actifs de bureaux sont exposés à La Défense, où le marché locatif n’est pas au mieux de sa forme. Ainsi, le groupe va s’installer lui-même dans la tour Trinity, livrée sans locataire…
Sofidy Sélection 1 est également sous-pondéré en foncières de bureaux (16% contre 23% pour l’indice). Sa principale ligne est Gecina car ses actifs, très centraux, sont moins exposés à la montée du télétravail que les immeubles de périphérie. En effet, les cadres, déjà très mobiles depuis longtemps, auront toujours un siège à une adresse prestigieuse, alors que le télétravail commence à toucher les non-cadres. Le fonds n’a donc aucun titre Icade, très présent en périphérie où, désormais, il faut souvent accorder des franchises de loyers et autres mesures d’accompagnement lors des renouvellements de baux, et plus seulement lors de la signature initiale. Quelques actions Covivio figurent en revanche en portefeuille, mais c’est une petite ligne, car le gérant n’apprécie pas trop les portefeuilles multi-sectoriels et préfère choisir lui-même les meilleurs créneaux.
Logements et entrepôts
Laurent Saint Aubin estime que l’immobilier reste attractif mais que l’intérêt des investisseurs se concentre non plus sur les secteurs traditionnels des bureaux et des commerces, mais sur des créneaux moins représentés à la Bourse de Paris, les logements et les entrepôts.
Dans le domaine du logement, le fonds mise en particulier sur la foncière allemande Vonovia, avec une pondération de 9,7%, proche du maximum réglementaire de 10%. Peu connue à Paris, sa capitalisation atteint 33 milliards d’euros, quand celle d’Unibail est tombée à 5,5 milliards. Le gérant spécialisé compare la location de logement au business model de Microsoft, qui repose sur les abonnements. Certes, les loyers ont été gelés à Berlin, en attendant une décision de la Cour fédérale. Mais la démographie reste positive dans les grandes villes et le déficit d’offre de logements permet de faire reposer plus largement le modèle d’affaires sur les cessions à des particuliers, et moins sur les loyers. Car le gel des loyers n’arrête pas la hausse des valorisations. L’exemple de la Finlande montre que la levée de toute restriction sur les loyers a permis la livraison de logements neufs et a limité naturellement la hausse des loyers.
Sofidy Sélection 1 mise aussi beaucoup sur le secteur de la logistique, via par exemple la foncière WDP (3,8% des actifs). Laurent Saint Aubin explique que le e-commerce a besoin de deux fois et demie plus de surfaces de stockage que le commerce traditionnel. Mais il s’intéresse aussi aux data centers, via la foncière américaine spécialisée Equinix (2% du fonds), sans oublier, à la limite du secteur immobilier, les tours télécoms avec la société espagnole Cellnex (2,5%).
Le gérant a aussi identifié le créneau des foncières de services publics. Au Royaume-Uni, Assura et PHP louent leurs cabinets médicaux aux médecins avec la garantie de la Sécurité sociale. Quant au scandinave SBB, il repère des zones géographiques prometteuses et développe des commissariats, casernes de pompiers ou écoles, loués aux collectivités locales avec une garantie d’Etat. Comme quoi, les périphéries ont aussi du bon pour obtenir du rendement.
