Analyses et opinions : Les foncières cotées, des valeurs relativement défensives

Le secteur de l’immobilier coté est-il considéré comme défensif par les investisseurs ? Pour Laurent Saint Aubin, gérant de la Sicav spécialisée Sofidy Sélection 1, il y a « une polarisation croissante sur les actifs de bonne qualité les mieux situés, plutôt dans les quartiers centraux ». Mieux vaut un centre commercial au Forum des Halles ou un immeuble de bureaux dans le quartier central des affaires, qu’un patrimoine en périphérie d’une ville moyenne. Cela limite le taux de défaut des locataires en cas de récession économique.

Laurent Saint Aubin s’intéresse particulièrement aux foncières de logement : « c’est le secteur le moins cyclique. Il représente 28% du portefeuille ». Elles ne sont pas présentes à Paris (sauf Gecina, pour 20% de son patrimoine), mais la Sicav mise sur des valeurs comme Vonovia en Allemagne et la finlandaise Kojamo. Alors qu’un gel des loyers d’habitation est envisagé outre-Rhin, « la Finlande y a renoncé il y a dix ans, ayant constaté que cette mesure aggravait la pénurie d’offre ».

L’encours du fonds était de 121 millions d’euros vendredi soir, après une performance quasi-stable depuis le début de l’année (-0,36% contre -4,3% pour l’indice de référence Footsie Epra Eurozone et -11,5% pour le Stoxx 600). La Sicav regroupe aussi des foncières de bureaux (25%), de commerces (11%) et de logistique (11%). Pour le solde (24%), il s’agit d’actifs alternatifs, non représentés à Paris. Sofidy Sélection 1 s’intéresse ainsi aux résidences pour étudiants via la société Xior, au stockage pour les particuliers avec Shurgard ou Selfstore (connue en France avec « Une pièce en plus ») et aux data centers via une société américaine comme Equinix (2% du fonds).

Gecina privilégiée

A Paris, dans les bureaux, la préférée de Laurent Saint Aubin est Gecina, mais il cite aussi Foncière Lyonnaise, également à la tête d’un patrimoine très central. Le fonds est en revanche très peu investi sur Covivio et Icade. « Gecina va créer de la valeur avec l’immeuble L1ve », l’ex-siège de Peugeot près de la porte Maillot. « Il faut accepter un vide locatif le temps des travaux, ce que ne peut pas se permettre une SCPI ». Un bail en l’état futur d’achèvement a déjà été signé avec le Boston Consulting Group pour 80% des surfaces. Après la livraison au premier semestre 2022, le loyer au mètre carré pourrait dépasser 800 euros, contre moins de 500 euros avant la libération des lieux.

Du côté des foncières de commerce, le gérant préfère Klépierre, dont le poids au sein du portefeuille est similaire à celui d’Unibail, à la capitalisation pourtant plus élevée. Mais cela ne l’a pas empêché d’acheter un peu d’Unibail à moins de 90 euros.

Au-delà du choix des valeurs, il est clair pour Laurent Saint Aubin que « la baisse des taux d’intérêt est une bonne nouvelle pour l’immobilier ». De fait, la prime de risque est élevée, entre les emprunts d’Etat allemands au rendement négatif (-0,8%) et des bureaux parisiens qui rapportent 2,5%.


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