La crise perdure pour la construction de logements : selon les chiffres dévoilés ce matin par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le 1er trimestre 2013 enregistre une baisse de – 6,9 % des ventes. Des mauvais résultats qui font suite à une année 2012 noire pour les promoteurs : les ventes avaient chuté de 28 %, retombant à leur plus bas niveau depuis 1996, avec seulement 73 700 appartements vendus l’an dernier. La FPI espère encore tenir « la ligne Maginot des 70 000 » logements neufs en 2013, tandis que certains professionnels sont plus pessimistes. Les investisseurs surtout sont les grands absents : après une chute de 42 % l’an dernier, les ventes pour investissement locatif ont baissé de – 23 % au 1er trimestre 2013.
C’est le contrecoup du remplacement de la défiscalisation Scellier par le dispositif Duflot, pour l’instant mal appréhendé encore par les investisseurs : « A la fin des années 90, le remplacement du Périssol par le Besson avait aussi conduit à une chute de moitié des investisseurs au 1er semestre, rappelle François Payelle, président de la FPI). Le 2nd semestre devrait voir cette tendance s’inverser ». Mais encore faut-il que le Gouvernement annonce les derniers détails concernant d’une part la modification, à la hausse comme à la baisse, des plafonds de loyers par les préfets dans certaines villes ; et d’autre part, la liste des villes éligibles au dispositif dans la zone B2. « Nous avons dressé une cartographie de 1 200 villes éligibles sur 3 200 à l’heure actuelle ». Le Gouvernement s’est contenté pour l’instant de reprendre le zonage existant, tout en annonçant un affinage du dispositif qui se fait attendre. Mais l’enjeu porte sur 5 000 à 10 000 logements supplémentaires.
Du côté de ceux qui achètent pour se loger, ils sont encore là, soutenus par des taux de crédits immobiliers historiquement bas, et les ventes ont progressé de 4 % au 1er trimestre. « Un assouplissement du PTZ Plus (prêt à taux zéro +, ndlr) permettrait sans doute de resolvabiliser environ 5 000 acquéreurs supplémentaires », souligne François Payelle. Les acquéreurs profitent également au léger recul des prix, du à l’accroissement de l’offre commerciale et à l’allongement des délais de vente. Le prix moyen a atteint en province 3 653 €/m² en moyenne au 1er trimestre, en recul de – 1,8 %, et en région parisienne 4 650 €/m² en moyenne au 1er trimestre, en recul de – 1,3 %. Mais les stocks d’invendus restent faibles, avec environ 6 000 logements en France qui cherchent preneur, soit un mois d’activité pour les professionnels. Autant dire très peu.
Les promoteurs ont adopté depuis plusieurs mois une stratégie de prudence et réduisent la voilure, préférant abandonner une opération plutôt que d’attendre plusieurs mois une issue incertaine. D’autant que les banques, qui financent les opérations en amont, on accru leurs exigence. Les montants de fonds propres requis pour les promoteurs ont été relevés et le taux de précommercialisation des opérations a été relevé. « Le risque, c’est l’arrêt de la machine », alerte François Payelle. Du coup, les professionnels font feu de tout bois et décortiquent chacune des mesures annoncées par François Hollande, sachant que très peu produiront leur effet cette année, au mieux en 2014 ou 2015. « L’encadrement des recours contre les permis de construire peut débloquer 5 000 à 10 000 logements par an », estime François Payelle. Ajoutés aux 5 000 à 10 000 logements sur les terrains publics, la ligne Maginot pourrait, peut-être, alors cette fois résister.
V.G.
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