Espagne : les banques à la rescousse du marché immobilier

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Une simple visite au salon immobilier de Madrid, qui se tient jusqu’à dimanche, permet de prendre le pouls de cette activité. « L’affluence a énormément baissé », constate Juan Alfonso de la Calle, consultant pour le promoteur Luante. « Il y a quelques années, le salon occupait cinq pavillons, aujourd’hui la moitié d’un, et il y a beaucoup plus de banques ».

Leurs stands sont gigantesques et leurs offres alléchantes: Solvia, filiale de Banco Sabadell, propose des « appartements sur la plage à partir de 25.200 euros », Altamira (Santander) offre une ristourne supplémentaire de 10% « sur des prix déjà très réduits »…

« Tout le monde sait qu’actuellement, les plus grands détenteurs de logements sont les banques », explique José Luis Ruiz Bartolomé, auteur du livre « Adieu, construction, adieu » sur la bulle espagnole, qui a éclaté en 2008.

Les promoteurs classiques « succombent les uns après les autres »

« C’est logique, car les promoteurs classiques ont peu à peu succombé », poursuit-il, « et les banques ont saisi beaucoup de logements, donc au final elles en accumulent une énorme quantité ».

Dernière victime en date, le géant Reyal Urbis, qui a déposé son bilan en février, deuxième plus grosse faillite de l’histoire espagnole, cinq ans après le record absolu détenu par un autre promoteur, Martinsa Fadesa.

Ceux qui ont survécu, pour la plupart mal en point, peinent à rembourser plus d’un crédit sur quatre, ce qui pousse les banques à toujours plus de saisies. Et dans un pays où les prix ne cessent de fondre et où 700.000 logements neufs ne trouvent pas preneur, celles-ci sont pressées de vendre.

Au premier trimestre, Santander a vendu 4.500 logements, avec une ristourne moyenne de 51%, et n’en détient plus que 42.000. Au total, sur l’année, elle espère en céder 20.000.

BBVA veut elle aussi aller vite, ayant négocié la vente de 3.059 propriétés entre janvier et mars, 167% de plus qu’il y a un an.

En position d’infériorité face aux banques

Mais cette frénésie génère une certaine amertume chez les acteurs historiques de l’immobilier: « Nous sommes en position d’infériorité face aux banques », dénonce Juan Antonio Gomez-Pintado, président du promoteur Via Célere, soulignant que l’accès au crédit, si difficile pour eux, est un problème qui ne se pose pas pour les banques.

« C’est vrai qu’il y a une concurrence déloyale », confirme José Luis Ruiz Bartolomé car, pour vendre un logement à un particulier, « les banques ont un bon argument, celui du financement ».

Au salon, Aliseda (Banco Popular) joue clairement cette carte, pratiquant des prêts couvrant 100% du prix d’achat sur une période allant jusqu’à 40 ans. Servihabitat (La Caixa) invite même le client à « proposer son prix ».

BBVA rappelle toutefois avoir aidé des promoteurs à vendre 800 logements au premier trimestre. Et sur les 4.600 logements vendus par Servihabitat au premier trimestre (La Caixa en possède encore 41.000), une partie correspondait également à des ventes de promoteurs, financées par la banque.

Vers un système de partenariat

Le partenariat peut, en effet, être une bonne solution. Juan Alfonso de la Calle, du promoteur Luante, propose ainsi un ensemble de 58 logements à Getafe, en banlieue de Madrid, en collaboration avec Banco Popular.

Propriétaire du terrain, Popular apporte le financement et permet de grandes ristournes: « un appartement vendu aujourd’hui 257.000 euros en valait 600.000 avant la crise », raconte-t-il, admettant que sans l’aide de la banque, « il serait très difficile de vendre car il y a un problème d’accès au crédit ».

Globalement, « il y a une sur-exposition (des banques) au secteur immobilier, qu’il faudra réduire », note José Luis Suarez, professeur à l’IESE Business School, pour qui il s’agit d' »un mariage forcé »: « Je crois que les banques ne sont pas très intéressées » par l’immobilier, mais plutôt par « le client final » qu’elles obtiennent par ce biais.

(Avec AFP)


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