Prix de l’immobilier : en 20 ans, le m2 à Paris a autant augmenté que le paquet de cigarettes

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Le marché immobilier parisien n’en finit plus de crever les plafonds depuis 20 ans. La valeur du mètre carré dépasse déjà la barre des 11 000 euros. Mais cette flambée des prix n’est pas sans conséquences. Voici le troisième épisode de notre sérié d’été consacrée à l’évolution du prix des biens et services emblématiques.

Il y a moins d’un an, le prix moyen du mètre carré dépassait la barre symbolique des 10 000 euros à Paris. Un chiffre vertigineux qui illustre la fuite en avant du marché de l’immobilier et les mutations qui s’opèrent dans la Ville Lumière. Depuis 2000, la valeur du m2 dans chaque arrondissement de Paris a été en moyenne multipliée par trois pour atteindre 11 116 euros au premier trimestre 2020. Même s’il y a peu d’équivalent d’une hausse aussi élevée en 20 ans, c’est tout de même le cas, toute proportion gardée, du prix d’un paquet de Marlboro qui est passé de 3,20 euros à 9,96 euros, en raison d’une augmentation massive des taxes.

Voir le 1er épisode de notre série d’été : 20 ans de hausse vertigineuse des prix pour le paquet de Malboro

Mais contrairement aux prix du tabac, ceux de la pierre cachent de profondes disparités. On passe ainsi de 14 250 euros du m2 dans le 6ème, arrondissement du Jardin du Luxembourg, à 8 940 euros dans le 20ème. Une moyenne en trompe-l’œil puisqu’à l’instar du 18ème avec Montmartre, les quartiers de Gambetta et du Père Lachaise, qualifiés par l’Insee d’îlots de richesse au milieu de quartiers dits populaires, sont au-delà des 10 000 euros du m2. Dans le 20ème arrondissement, les prix ont ainsi bondi de 308% en 20 ans quand le 6ème ferait presque pâle figure avec une hausse de seulement 200% !

Même le 1er arrondissement fait mieux. Pour pouvoir admirer le Louvre de sa fenêtre, il fallait débourser, au début de l’année, 13 180 euros par mètre carré en moyenne. Il va sans dire, comme pour tout achat immobilier, que ce montant est indicatif et varie, parfois fortement, en fonction des prestations offertes (balcon, terrasse, étage élevé, ascenseur, parking…). Dans cet arrondissement central, on constate cependant une augmentation de 260% par rapport à l’année 2000 où le mètre carré se vendait alors 3 668 euros en moyenne.

Prix du m2 à Paris depuis 2000

Le 11ème jeune et branché et le 15ème familial, même combat

Autre illustration de cette flambée des prix : le cossu 8ème arrondissement, où les cabinets d’avocats partagent le pallier avec les sièges sociaux de grands groupes. Ici, le prix moyen du mètre carré est désormais de 11 510 euros contre 3 683 euros 20 ans plus tôt, soit un bond de 212%. Et chaque arrondissement livre le même verdict : le prix du mètre carré est passé de 2 585 euros dans le 11ème jeune et branché à 10 200 euros (en hausse de 294%). Il a grimpé de 3 158 euros à 10 310 euros dans le familial 15ème arrondissement (+ 226%).

Dans cette fuite en avant, on note un tournant sur la période 2012-2016 où les arrondissements centraux font face à une légère baisse (1er, 6ème, 8ème) quand le 11ème est stable et que le 20ème grimpe légèrement. Cela peut s’expliquer par une migration des habitants vers l’est de la ville, plus abordable. Mais le manque de dynamisme de certaines zones a été compensé, au final, depuis 2011 par les locations de type Airbnb qui tirent les prix vers le haut grâce à leur rentabilité importante.

Malgré tout, il y a toujours plus d’acheteurs que de vendeurs dans la capitale (26%) et l’accès à la propriété est difficile même avec une très bonne situation financière, comme le rappelle une récente étude sur le profil moyen des emprunteurs parisiens.

« Seuls les CSP+ et les héritiers peuvent acheter dans la capitale »

« Conséquence de l’envolée des prix sur Paris, seuls les CSP+ et les héritiers peuvent acheter dans la capitale, les employés ou cadres moyens travaillant sur Paris se voient obligés de migrer vers la petite et grande couronne francilienne », expliquait en 2019 Pierre-Henri Vevaud, directeur régional Grand Paris du courtier Cafpi. Résultat : les familles s’éloignent et, depuis 2011, la population de Paris baisse de 12 000 personnes chaque année. Dans certains arrondissements centraux, des écoles ferment par manque d’élèves.

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