Longtemps associée à la vie étudiante, la location d’une chambre dans un logement partagé s’impose comme une réponse à la pénurie de logements des deux côtés de l’Atlantique. Aux
États-Unis, plusieurs États lèvent les restrictions qui limitaient la cohabitation entre adultes sans lien de parenté. En Europe, le coliving, forme professionnalisée de la colocation proposée par des opérateurs spécialisés, attire des capitaux institutionnels tout en suscitant des projets d’encadrement.
Aux États-Unis, la levée des interdits
Le marché américain reste marqué par les restrictions héritées de l’après-guerre. De nombreuses communes définissent la famille par les liens du sang, du mariage ou de l’adoption, et limitent le nombre d’adultes sans lien de parenté autorisés à partager une maison individuelle. Ces règles s’appuient sur un arrêt de la Cour suprême de 1974, Village of Belle Terre v. Boraas. Une propriétaire de Shawnee, au Kansas, et une société de location de chambres ont demandé à la Cour suprême de revenir sur cette jurisprudence, après le rejet de leur recours par une cour d’appel fédérale en avril. Sur le plan législatif, l’Iowa, l’Oregon, l’État de Washington puis le Colorado ont interdit aux communes de plafonner le nombre de colocataires sans motif de santé ou de sécurité. La Pennsylvanie a adopté un texte comparable à la chambre basse cet été. Le site immobilier Zillow recense environ 21 millions de foyers composés de personnes âgées sans enfants disposant d’au moins deux chambres inoccupées. Des opérateurs privés se positionnent sur ce gisement : PadSplit, qui loue à la semaine des chambres meublées dans des maisons individuelles, sans dépôt de garantie, annonce son arrivée à New York, Chicago et San Francisco. Selon une enquête de la société auprès de ses locataires, 83 % occupent un emploi et le revenu médian s’établit à 32 500 dollars par an.
En France, un marché en voie d’institutionnalisation
En France, le coliving se distingue de la colocation classique par la présence d’un opérateur qui loue des chambres meublées avec des espaces communs et des services inclus dans un loyer unique. L’Institut Paris Région recensait 14 500 lits exploités en 2023, et le cabinet Xerfi anticipait un doublement à 30 000 lits d’ici fin 2026. Le segment reste marginal, autour de 0,2 % du marché locatif, mais il constitue pour les investisseurs institutionnels une voie de retour vers le logement locatif, qu’ils avaient largement délaissé. Les résidences entières sont le plus souvent détenues en bloc par ces investisseurs et confiées à un exploitant. Les montants engagés illustrent cette dynamique. En 2022, le gestionnaire américain Ares Management s’est engagé à financer jusqu’à un milliard d’euros, effet de levier compris, le développement de l’opérateur parisien Colonies dans plusieurs métropoles d’Europe de l’Ouest. La résidence Ecla de Massy, en Essonne, compte 1 800 lits après une extension en 2023, ce qui en fait l’un des plus grands ensembles de coliving en Europe. Cette expansion suscite des réponses réglementaires. Une proposition de loi déposée au Sénat le 7 novembre 2025 vise à encadrer le coliving : elle prévoit de le soumettre explicitement à l’encadrement des loyers, de l’intégrer aux obligations de production de logements sociaux de la loi SRU et de permettre aux communes d’instaurer une autorisation préalable de mise en location, voire de plafonner le nombre de résidences sur leur territoire. Parallèlement, la loi Élan de 2018 a créé un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, qui permet à une personne de plus de 60 ans de louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, moyennant une contrepartie financière modeste.
En Suisse, une pénurie qui s’aggrave
En Suisse, où la colocation entre adultes est une pratique ancienne, notamment dans les villes alémaniques, la pression sur le marché ne cesse de s’accentuer. Selon l’Office fédéral de la statistique, le taux de logements vacants est passé sous la barre de 1 % au 1er juin 2026, à 0,93 %, contre 1,31 % en 2022. Le pays comptait 45 493 logements vacants, en baisse de 6,1 % sur un an. La région lémanique affiche un taux de 0,77 % et le canton de Vaud de 0,87 %. Quinze cantons se situent sous le seuil de 1 %, qui caractérise une pénurie aiguë. La statistique fait apparaître un paradoxe proche de celui observé aux
États-Unis : ce sont les grands logements qui trouvent le plus difficilement preneur. Dans le canton de Zurich, les appartements de six pièces et plus présentent le taux de vacance le plus élevé, et environ 700 maisons individuelles sont inoccupées. La division de ces surfaces en chambres louées séparément constitue l’un des leviers débattus pour mobiliser le parc existant, alors que la construction neuve se concentre sur des segments de prix élevés.
En Belgique, un statut juridique dédié
La Belgique a choisi de doter la colocation d’un cadre spécifique. Depuis janvier 2018 à Bruxelles et depuis le décret wallon du 15 mars 2018, les parties peuvent conclure un bail de colocation assorti d’un pacte de colocation signé entre les occupants. Ce pacte fixe la répartition du loyer et des charges, les règles de vie commune et les modalités d’arrivée et de départ. Un colocataire peut quitter le logement moyennant un préavis, sans indemnité s’il trouve un remplaçant accepté par les autres occupants. Bruxelles abrite par ailleurs le siège de Cohabs, l’un des principaux opérateurs européens de coliving, présent dans plusieurs capitales.
Une demande qui reste à confirmer
L’essor de l’offre ne garantit pas celui de la demande. Aux
États-Unis, la cohabitation a progressé depuis la pandémie, avec 8,2 millions de foyers partagés en 2024 selon Zillow, mais la part des adultes sans lien de parenté vivant ensemble a légèrement reculé : les ménages contraints de réduire leur loyer se tournent d’abord vers leurs proches. En Europe, les opérateurs de coliving restent concentrés sur une clientèle de jeunes actifs et d’étudiants, et leur capacité à élargir leur public, notamment vers les seniors, conditionne la rentabilité des capitaux engagés.
