IFI : que reste-t-il de nos actifs immobiliers exonérés ? (épisode 6)

Par Eve Arrijuria & Bernard Guillot de Suduiraut

Alors que l’IFI prévoit de taxer l’immobilier sous toutes ses formes, fort heureusement les biens ruraux et l’immobilier professionnel resteront exonérés comme ils l’étaient en ISF, sous réserve toutefois pour l’immobilier professionnel de l’appréciation subtile des conditions de sa détention … 

Un rappel : l’exonération ISF des biens ruraux est conservée pour l’IFI …

Les règles d’exonération d’IFI applicables aux bois et forêts, aux biens donnés à bail à long terme et aux parts de groupements forestier et de groupements fonciers agricoles sont identiques à celles de l’ancien ISF.

Une alerte sur la suppression de certaines exonérations partielles d’ISF …

La suppression de l’ISF a également mis un terme aux exonérations partielles qui s’appliquaient soit aux titres engagés dans un pacte Dutreil-ISF, soit aux titres bénéficiant du dispositif en faveur des salariés et mandataires sociaux et qui permettaient d’exclure de l’assiette taxable à l’ISF des actifs immobiliers qui peuvent aujourd’hui être imposés à l’IFI, sauf exclusion ou exonération propres à cet impôt.

Hier à l’ISF et aujourd’hui à l’IFI, l’immobilier professionnel affecté à l’activité du redevable reste exonéré !

Lorsque l’immobilier appartient personnellement au redevable ou à son foyer fiscal IFI, le principe est simple : l’immobilier affecté à l’activité professionnelle du redevable ou de l’un des membres de son foyer IFI est exonéré, en tout ou partie. A défaut d’une affectation professionnelle, le bien est imposable à l’IFI. 

En revanche lorsque l’immobilier est détenu par le contribuable via des entités juridiques, l’analyse est plus  subtile : l’exonération ne joue que si l’immobilier professionnel n’a pas été précédemment exclu par les règles déterminant la fraction taxable des titres du redevable. 

Quel est donc l’immobilier professionnel exonéré ? 

Les conditions d’exonération diffèrent selon les modalités d’exercice par le redevable de son activité professionnelle (comme en matière d’ISF) :

• lorsque l’activité est exercée à titre individuel ou via une société de personnes: les actifs immobiliers exonérés sont ceux affectés à l’activité principale du redevable ;

• lorsque l’activité est exercée via une société soumise à l’impôt sur les sociétés: les actifs immobiliers exonérés sont ceux affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale  de la société, sous réserve que le redevable :
  • exerce dans cette société une fonction de direction donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels ;
  • détienne dans cette société une participation minimale de 25 % des droits de vote sauf si la valeur brute des titres excède 50 % de la valeur brute de son patrimoine total.

1. Dans les mêmes conditions, les actifs immobiliers affectés à plusieurs activités opérationnelles similaires, connexes et complémentaires exercées par le redevable individuellement ou par ses sociétés peuvent être exonérés.
2. Les locaux d’habitation loués meublés appartenant au redevable ou ses titres (en cas de détention via une société patrimoniale) peuvent être exonérés s’ils sont affectés à l’activité principale du redevable (conditions de recettes annuelles de 23 000 € représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer IFI) ou à celle de sa société (conditions ci-dessus).
3. Il convient de souligner que peuvent être également exonérés les établissements commerciaux ou industriel loués équipés qui sont affectés à l’activité professionnelle du redevable (individuelle ou via une société).

En pratique, donc, l’exonération de l’immobilier professionnel s’appliquera dans les situations suivantes, à hauteur de la participation du redevable dans la société opérationnelle à laquelle les biens sont affectés :

• 1^ère situation : immeubles détenus directement par le redevable et :
  • soit affectés à son activité professionnelle exercée à titre individuel,
  • soit donnés en location à une société opérationnelle dans laquelle il exerce son activité professionnelle ;
• 2^ème situation : immeubles détenus par le redevable via une société patrimoniale (SCI) et donnés en location à une entité juridique dans laquelle il exerce son activité professionnelle ;
• 3^ème situation: immeubles détenus par le redevable via une société opérationnelle et donnés en location à une société opérationnelle dans laquelle le redevable exerce son activité professionnelle mais qui n’est pas contrôlée par la société dont il détient les titres.

Alors que retenir pour l’IFI et l’immobilier professionnel ? En cas de détention indirecte de l’immobilier professionnel, la complexité des nouvelles règles implique d’analyser précisément la localisation de l’immobilier et de réfléchir à la mise en place d’une stratégie de gestion de l’immobilier professionnel en particulier dans les groupes.

Voir aussi : 

L’IFI des non-résidents : attention aux mauvaises surprises … (épisode 2)