Il faut plus de 13 ans pour rentabiliser un achat immobilier, 8 ans de plus qu’en 2021

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«Acheter ou louer» sa résidence principale, tel est l’éternel match. Selon la dernière étude du comparateur Meilleurtaux, qui décrypte l’opportunité d’acheter ou louer une surface moyenne de 70m² dans les 32 plus grandes villes de France, il fait moins bon d’être acheteur en 2022 que lors des années précédentes. Il faut désormais compter 13 ans et 8 mois pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale pour un 70 m², contre seulement 6 ans en 2021 et environ 3 ans en 2020.

Cet allongement de la durée d’amortissement de l’achat de sa résidence principale s’applique à tout le territoire. Aucune ville n’est épargnée même Perpignan, Le Mans ou Reims, où la durée de détention nécessaire pour amortir l’achat de son bien avait diminué entre 2020 et 2021. Si l’on prend l’exemple du Mans, dans la Sarthe (72), en 2020, l’achat était plus rentable au bout d’un an et huit mois, alors qu’en 2021 il l’était au bout d’un an et deux mois. Cette année, il l’est au bout de 8 ans. «C’est plutôt fou ! Le Mans est assez emblématique de ces villes moyennes qui ont subi un rattrapage rapide et récent au niveau des prix, auparavant, c’était une ville où rester locataire était quasiment un non-sens économique, aujourd’hui c’est toujours vrai mais rentabiliser un achat est globalement plus long», analyse Maël Bernier. Le prix au m² au Mans était de 1663 € en 2021 contre 2185 € aujourd’hui. Sans oublier le poids de la taxe foncière annuelle de 1 214 €.

28 ans à Angers

D’autres villes moyennes sont victimes de leur succès depuis la généralisation du télétravail, à l’image d’Angers (49). Il faut désormais conserver la propriété de son bien pendant 28 ans pour que cela reste rentable, soit le même nombre d’années que dans la capitale. En 2020, la durée de détention moyenne était pourtant de 2 ans puis de 9 ans en 2021. Elle a donc été multipliée par trois en l’espace d’une année. Les prix à l’achat ont flambé dans cette ville passant de 3073 € le mètre carré en 2021 à 3478 € en 2022 (+400 €) alors que les loyers sont restés à peu près stables. Même scénario pour les villes du sud qui attirent par leur climat favorable. À Toulouse, il faut désormais compter 24 ans pour rentabiliser l’achat de son bien contre 5 ans en 2021 et à Nice, on passe de 3 à 22 ans.

«L’intérêt pour l’achat immobilier est resté fort depuis le début d’année 2022. Néanmoins, la remontée des taux rapide depuis mars dernier conduit certains acquéreurs à renoncer à leurs projets. En effet, de plus en plus de dossiers sont refusés et ne passent plus les critères de finançabilité», explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Deuxième explication avancée par Maël Bernier, des prix en croissance nette dans quasiment toutes les régions de France contre des loyers qui sont restés sensiblement au même niveau.

Cet allongement n’est toutefois pas homogène dans tout le pays. Nîmes, dans le Gard (30), est la ville qui enregistre la moyenne la plus basse. En 2022, il devient plus intéressant d’acheter à partir de 2 ans, c’est 8 mois de plus qu’en 2021, où il ne fallait qu’un an et 4 mois, mais la durée de 2 ans reste faible par rapport aux autres villes françaises. Il est donc plus intéressant d’acheter sa résidence principale que de la louer à Nîmes, et ce malgré une taxe foncière parmi les plus chères de France: 1 551 €/an pour un bien de 70m².

«Néanmoins, il ne s’agit que de considérations purement financières et nous ne saurions valoriser dans notre étude les différents paramètres que sont d’une part la sécurité créée par l’assurance emprunteur qui constitue une « assurance vie » pour l’acquéreur d’un prêt immobilier et ses héritiers et évidemment le plaisir et la sécurité induite par le fait d’être propriétaire ou en cours d’acquisition de son propre toit», nuance toutefois Maël Bernier.

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