La baisse se confirme pour l’immobilier en 2015. Après le baromètre du Crédit foncier et les prévisions de Century 21, c’est au tour de MeilleursAgents de livrer les siennes pour l’année qui démarre. Avec en toile de fond, une nouvelle année de baisse des prix pour l’ensemble du territoire.
Et force est de constater que MeilleursAgents a plutôt vu juste jusqu’à présent, pour le marché parisien en tout cas, à en croire ce graphique qui permet de prendre en compte les prévisions du spécialiste en les collant à l’état réel du marché fourni par les notaires, depuis août 2008.
« Sans changement majeur du contexte macroéconomique, le marché devrait continuer à baisser en 2015 de façon plutôt modérée », prévient Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents. Une tendance qui s’inscrit dans la continuité de l’année 2014 durant laquelle les excès des années 1997-2011 ont continué à être corrigés.
Dans le détail, les baisses sont plus importantes dans certaines villes de France. Ainsi, si le site d’annonces immobilières table sur une stagnation voire un recul jusqu’à -3% pour Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes, la baisse serait beaucoup plus conséquente à Marseille, Nice, Toulouse, Lille, Montpellier et Strasbourg, puisque comprise entre -3 et -5%.
(ITI : indicateur de tension immobilière. Un marché équilibré correspond à un ITI entre 2 et 3. Lorsque l’ITI est compris entre 0 et 1, cela signifie qu’il y a un fort déficit d’acheteurs).
A cela trois raisons principales, précise MeilleursAgents:
– La baisse spectaculaire des taux en 2014 (-0,9%) n’a pas réussi à stopper la baisse des prix
– Pas assez d’acheteurs sur le marché immobilier
-Pas d’éclaircie en vue pour l’emploi en France. Difficile dans ces conditions de restaurer la confiance
-Le peu d’impact des politiques publiques sur la demande.
Est-ce réellement une bonne nouvelle ?
Mais attention, la baisse des prix n’est pas forcément une bonne nouvelle, poursuit Sébastien de Lafond. « Avec 58 % de propriétaires en France, peut-on réellement dire, par exemple, que la baisse des prix est une ‘bonne nouvelle’ pour tout le monde? Ce postulat ne s’adresse en effet qu’aux acheteurs, et même plus précisément aux acheteurs qui n’ont pas besoin de vendre un bien pour acheter… Aujourd’hui, le véritable enjeu est d’avoir un marché gagnant-gagnant pour tous, acheteur comme vendeur ».
C’est pourquoi MeilleursAgents propose un carnet de santé du marché de l’immobilier qui dépasse le simple prix au m² pour prendre en compte réellement de la situation.
Le spécialiste de l’immobilier tient désormais compte de trois critères :
– Un marché fluide, avec des délais de vente raisonnables. MeilleursAgents considère que des délais de ventes inférieurs à 60 jours relèvent du raisonnable. Et si l’on tient compte de ce critère, Paris seulement s’en sort avec une moyenne de 58 jours contre 129 jours pour Marseille, 87 jours pour Lyon, 75 jours pour Lille.
– Un marché équilibré entre l’offre et la demande. Pour cela, il faut 2 à 3 fois plus d’acheteurs actifs que de vendeurs, explique MeilleursAgents. Et à ce petit jeu, la conclusion est sans appel. « En janvier 2015, aucun marché immobilier en France ne connaît un tel équilibre entre l’offre et la demande ».
-Un marché accessible à tous. Pour cela, MeilleursAgents prend en compte le pourcentage de ménages pouvant s’offrir un logement de 60 m² dans leur ville. Et là, c’est Paris qui est perdant, avec 20% seulement des ménages en position de s’offrir un bien, quand ils sont 56% à Marseille, 54% à Nantes, et 51% à Strasbourg.
En combinant ces trois critères, MeilleursAgents arrive au classement suivant pour les 10 villes témoins prises en compte.
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