L’Australie est aux prises avec une crise du logement aiguë qui ne cesse de s’aggraver, rendant la location de logements de plus en plus difficile.
Actuellement, moins de 1 % des logements locatifs du pays sont disponibles, soit bien moins que dans des marchés déjà surchauffés tels que Singapour. Cette situation a entraîné une augmentation vertigineuse des loyers, aggravant ainsi un coût de la vie déjà difficile à supporter et poussant des milliers d’Australiens supplémentaires vers l’itinérance.
La crise est destinée à s’aggraver. Les projets de construction sont proches de leurs niveaux les plus bas de l’histoire, et les entreprises de construction, prises au dépourvu par la montée en flèche des coûts, mettent la clé sous la porte chaque semaine. Dans le même temps, les mouvements de plus en plus assertifs de type « pas-dans-ma-cour » retardent la construction de nouveaux logements, alors qu’une reprise de l’immigration post-pandémique signifie que plus d’un million d’arrivées nettes sont prévues au cours des cinq prochaines années et auront besoin d’un endroit où vivre.
Bien que les autorités proposent des mesures limitées, il faudra des années pour qu’elles portent leurs fruits. Toutes les solutions proposées par les économistes et les législateurs convergent vers une conclusion commune : l’Australie a besoin de centaines de milliers de nouveaux logements. Sinon, l’un des marchés les moins abordables deviendra encore plus inabordable pour les ménages déjà parmi les plus endettés du monde.
« Cette situation est différente, car la demande n’a jamais été aussi forte et les fournisseurs de biens immobiliers n’ont jamais été aussi hésitants. Ce qui rend ce cycle différent, c’est que les gens ne veulent pas construire de logements », explique Adelaide Timbrell, économiste principale au sein du groupe Australia & New Zealand Banking (ANZ).
Du côté de l’offre, les perspectives sont sombres. Le niveau des nouvelles autorisations de construction est proche de son plus bas niveau historique corrigé pour la population, selon la Commonwealth Bank of Australia. Entre-temps, 560 entreprises de construction ont fait faillite en juillet et en août, soit un tiers du nombre total d’entreprises en Australie, selon les données réglementaires.
Le boom alimenté par la pandémie est en partie responsable, les entreprises ayant conclu des contrats à prix fixe avec des clients pour la construction de logements ou de biens existants. Une pénurie ultérieure de main-d’œuvre et de matériaux de construction, associée à une inflation dévastatrice, signifie que les maisons coûtent désormais 30 % de plus à construire qu’avant la pandémie, selon Phil Dwyer, président national de Builders Collective of Australia.
« Nous n’avons pas suffisamment de constructeurs et pas suffisamment de personnes qualifiées pour construire des logements, et nous allons nous retrouver dans de très gros ennuis », explique Phil Dwyer, basé à Melbourne.
Il est également de plus en plus difficile de convaincre les Australiens de la nécessité d’avoir plus de voisins. A l’extrême se trouve l’impasse dans la banlieue côtière de Sydney, Little Bay, où une parcelle de 12 hectares est clôturée depuis des années, la communauté locale s’opposant aux plans du milliardaire promoteur Harry Triguboff pour la construction de près de 2 000 appartements.
Le groupe communautaire Save Little Bay décrit le projet comme « uniquement inadapté » pour le site sensible, proche de l’océan et de deux parcs nationaux, et demande une approbation pour un projet de moindre envergure.
Triguboff, l’un des plus importants promoteurs d’appartements de Sydney, a déjà connu des conflits similaires. Il a appelé Sydney à adopter la vie en appartement, comme d’autres grandes villes, et à ouvrir ses riches banlieues de l’est au développement si l’offre ne doit pas être soulagée. Sa société Meriton Properties Pty n’a pas répondu aux questions concernant cette histoire.
À Sydney, la crise a entraîné une hausse de 16 % des loyers pour les maisons au cours de la seule année écoulée, tandis que les appartements ont augmenté de 20 % sur la même période, selon SQM Research.
Le gouvernement de l’État de Nouvelle-Galles du Sud, qui abrite Sydney, a qualifié la situation du logement de « crise ». Les médias locaux ont publié des histoires de travailleurs à temps plein contraints de vivre sous des tentes et dans des parcs de caravanes, ou d’étudiants partageant des lits.
Sydney est désormais le deuxième marché immobilier le moins abordable du monde, derrière Hong Kong seulement, selon Demographia. Pour faire face à l’afflux attendu d’arrivées dans les prochaines années, la Nouvelle-Galles du Sud doit construire environ 900 000 logements additionnels d’ici 2041, selon les estimations du gouvernement.
Tout le monde n’est pas opposé au développement. Un groupe appelé YIMBY – Yes In My Back Yard – a formé une branche à Sydney après qu’un groupe de fondateurs a assisté à une réunion communautaire où environ 50 personnes se sont opposées à la construction d’un immeuble de quatre étages à côté d’une station de tramway, contre seulement quelques partisans.
« Le système de planification actuel est en quelque sorte conçu pour – et je serai assez direct à ce sujet – les résidents riches de langue anglaise, souvent retraités, qui ont plus de temps pour exprimer leur avis via le conseil local », a déclaré Melissa Neighbour, porte-parole de YIMBY.
Le groupe plaide en faveur de davantage de densité pour améliorer l’accessibilité du logement et fait campagne pour davantage de « surélévation » ou de développement à plus haute densité, en particulier autour des transports en commun.
« Nous ne construisons pas suffisamment de logements pour notre population croissante, et avec le temps, cela ne peut que faire monter davantage les prix des logements », a déclaré le PDG de la National Australia Bank, Ross McEwan, lors d’un discours à Melbourne le mois dernier. Il a ajouté qu’il avait récemment rencontré un client sur la Sunshine Coast dont le projet avait été retardé de 20 ans en raison de difficultés réglementaires.
Alors que l’approvisionnement et l’accessibilité sont devenus des questions politiques brûlantes, avec les gouvernements d’État et fédéraux proposant des mesures pour atténuer la situation, de véritables résultats ne sont pas à prévoir de sitôt.
Le gouvernement travailliste de Nouvelle-Galles du Sud, élu cette année, a donné son feu vert à certains promoteurs pour construire des projets plus élevés et plus denses et a facilité l’accès à un processus d’approbation accéléré, à condition qu’une proportion de logements abordables soit incluse.
« Il n’y a pas de solution miracle pour résoudre notre crise du logement », a déclaré Rose Jackson, ministre du logement de l’État, en réponse par courrier électronique à des questions. « Fournir plus de logements là où les gens veulent vivre et travailler, près des services dont les gens ont besoin, est crucial. »
Au niveau fédéral, le gouvernement a récemment adopté sa mesure phare pour l’accessibilité du logement, après des mois de lutte avec les partis de l’opposition. Le Housing Australia Future Fund de 10 milliards de dollars australiens vise à construire 30 000 nouveaux logements sociaux et abordables au cours des cinq prochaines années.
Pour certains, toute forme de soulagement ne peut arriver assez tôt. Au tournant du siècle, la résidence médiane de Sydney se vendait pour environ six fois le salaire d’un enseignant en milieu de carrière, selon un rapport de la Commission de la Nouvelle-Galles du Sud sur la productivité. En 2022, ce chiffre avait grimpé à 14 fois.
