Logement en Espagne, le décret Maricarmen et ses conséquences

La crise du logement a provoqué la chute de la législature espagnole. Après le rejet par le Congrès, le 2 octobre, de deux décrets-lois destinés à protéger les locataires, Pedro Sánchez a dissous les Cortes et convoqué des élections générales anticipées pour le 29 novembre 2026. Le gouvernement a réadopté les textes le 6 octobre, avec des modifications, pour les soumettre à la Diputación Permanente, l’organe qui exerce les fonctions du Parlement pendant la dissolution et où la composition lui est plus favorable.

L’expulsion qui a cristallisé la colère

Le déclencheur a été l’expulsion, à la fin du mois de septembre, de Maricarmen Abascal, une Madrilène de 87 ans contrainte de quitter l’appartement qu’elle occupait depuis environ 70 ans après son rachat par une société immobilière. Les images ont suscité une vive émotion dans le pays. À partir du 26 septembre, plusieurs centaines de militants, majoritairement de jeunes adultes, ont installé un campement d’une centaine de tentes sur la Puerta del Sol, au cœur de Madrid, lieu déjà occupé en 2011 par le mouvement des Indignés. Le syndicat des locataires réclamait des contrats de location à durée indéterminée, à la place de la durée minimale actuelle de cinq ans.

Des loyers presque doublés en dix ans

La mobilisation s’inscrit dans une hausse continue des prix. Selon le portail Idealista, le loyer moyen a presque doublé en dix ans pour atteindre 15,1 euros par mètre carré en août 2026. À l’achat, le prix moyen s’établit à 2 355 euros par mètre carré selon les données officielles, en hausse de plus de 50 % sur la même période. Le gouvernement de Pedro Sánchez, au pouvoir depuis 2018, est critiqué jusque dans son propre camp pour ne pas avoir enrayé cette progression, malgré la loi sur le droit au logement de 2023, qui a permis l’encadrement des loyers dans les zones tendues, et la suppression du visa doré pour les investisseurs immobiliers non européens en 2025.

Dix jours qui ont fait tomber la législature

Date	Événement
26-27 septembre	Installation du campement sur la Puerta del Sol
29 septembre	Adoption de deux décrets-lois (26/2026 et 27/2026) par le Conseil des ministres, après une nuit de négociation entre le PSOE et Sumar
1er et 2 octobre	Entrée en vigueur des deux textes
2 octobre	Rejet par le Congrès : 172 voix pour et 178 contre pour le premier, 166 pour et 184 contre pour le second ; les deux décrets sont abrogés
5 octobre	Dissolution des Cortes et convocation d’élections générales pour le 29 novembre
6 octobre	Réadoption de deux décrets-lois modifiés, destinés à la Diputación Permanente
8 octobre	Entrée en vigueur du premier des deux nouveaux textes

Au Congrès, le gouvernement minoritaire dépendait du soutien du parti indépendantiste catalan Junts, qui a voté contre les deux textes aux côtés du Parti populaire et de Vox, en réclamant un nouveau texte. Le second décret, qui instaurait le renouvellement automatique des baux, a également été rejeté par le Parti nationaliste basque et Coalición Canaria.

Ce que contiennent les textes

Le premier décret, consacré à la fonction sociale du logement, prolonge jusqu’au 31 décembre 2030 la suspension des expulsions de ménages vulnérables dépourvus de solution de relogement, assortie d’un mécanisme de compensation pour les bailleurs. Il ne s’agit pas d’une interdiction générale des expulsions, contrairement à ce qui a parfois été rapporté. Le texte prévoit aussi une prolongation exceptionnelle pouvant atteindre deux ans pour les baux dont la période de reconduction obligatoire s’achève avant fin 2028, des limitations aux acquisitions à caractère spéculatif, des mesures fiscales et un programme public de prêts à l’accession baptisé « Tu Casa », pour lequel le gouvernement a annoncé 10 milliards d’euros. Le second décret, porté par Sumar à la demande des syndicats de locataires, prévoit le renouvellement automatique des contrats de location de résidence principale. Dans sa nouvelle version, il n’entrera en vigueur qu’après sa validation par la Diputación Permanente.

Une validation suspendue au vote basque

La Diputación Permanente compte 69 membres, la majorité absolue étant fixée à 35 voix. Le Parti populaire, Vox et Junts y totalisent 34 sièges, autant que le PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu et Podemos réunis. Le Parti nationaliste basque détient donc la voix décisive. Il a annoncé qu’il voterait pour le premier décret, après l’intégration de modifications techniques qu’il réclamait, et contre le second. Selon cette arithmétique, le premier texte devrait être validé et le second devenir caduc. L’opposition accuse le gouvernement de contourner le vote du Congrès ; la Constitution autorise toutefois la Diputación Permanente à valider ou abroger les décrets-lois pendant une dissolution.

Les enjeux pour les investisseurs et les bailleurs

Les textes visent explicitement les investisseurs institutionnels, qui ont massivement acquis des actifs résidentiels en Espagne après la crise de 2008 et sont accusés par les manifestants de faire passer le capital avant les habitants. Pour les bailleurs, la prolongation des moratoires et des baux réduit la flexibilité de gestion et allonge la durée d’immobilisation des logements loués. Les propriétaires détenant un nombre limité de biens font l’objet de régimes distincts, dont les modalités précises dépendent du texte finalement validé. Les acteurs du marché relèvent un effet de report vers la location saisonnière, moins encadrée. Au Pays basque, le Parti nationaliste basque fait ainsi état d’une baisse de près de 28 % des dépôts de garantie pour les locations de résidence principale et d’une hausse de plus de 52 % pour les locations temporaires. Ces données illustrent le risque de raréfaction de l’offre de location longue durée invoqué par les opposants aux décrets. Le sujet concerne directement les ménages étrangers propriétaires en Espagne, parmi lesquels les Français, les Belges et les Suisses figurent de longue date parmi les acheteurs non résidents les plus actifs, notamment sur les côtes méditerranéennes. Les biens donnés en location relèvent du droit espagnol et seront soumis aux textes validés, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.

Une crise européenne aux réponses divergentes

La tension sur le logement touche l’ensemble des grandes métropoles européennes, avec des réponses contrastées. La France combine l’encadrement des loyers dans plusieurs grandes villes et la trêve hivernale des expulsions. En Suisse, le taux de logements vacants est passé sous la barre de 1 %, à 0,93 % au 1er juin 2026, et la Belgique a doté la colocation d’un cadre juridique propre à Bruxelles et en Wallonie. L’Espagne se distingue par l’ampleur des mesures de protection des locataires et par leur poids dans le débat politique : le logement sera l’un des thèmes centraux de la campagne électorale qui s’ouvre, alors que la législature devait initialement s’achever en 2027.