Les loyers sont toujours plus chers dans une petite surface (©AFP)
A Bordeaux, à surface équivalente, les locataires paient 39% plus cher dans un studio que dans un deux pièces. Décryptage.
(LaVieImmo.com) – les studios se louent plus cher au mètre carré que les appartements plus grands. Ce n’est pas une nouveauté mais le dernier observatoire statistique des locations (Oslo) de la Fnaim permet de se faire une idée de l’ampleur, parfois très importante, de ces écarts. Ainsi, à Bordeaux, entre un studio et un deux pièces, la différence de loyer (à la relocation) atteint… 39% au mètre carré ! Ainsi, le loyer mensuel médian par m2 à la relocation s’élève à 18,4 euros pour un studio dans la perle de l’Aquitaine mais tombe à 13,2 euros pour un deux pièces. Sur l’ensemble de l’agglomération bordelaise, on arrive même à 48% de plus entre un studio et un deux pièces, selon les données de la Fédération nationale de l’immobilier.
En dehors de Bordeaux, cette « surprime » est aussi particulièrement lourde à Lille (+35%), Lyon (+32%) et Nice (+29%). Parmi les plus grandes villes de France, c’est à Paris et Marseille que l’écart est le plus faible, avec une différence de loyer au m2 de 16% entre un studio et un deux pièces.
Le même phénomène existe aussi entre les deux pièces et les trois pièces, même s’il est moindre. Par exemple, sur l’ensemble de l’agglomération de Nice, les loyers des deux pièces se négocient, à surface comparable, 12% plus cher. Sur l’ensemble de l’agglomération parisienne, l’écart grimpe à 25% entre un deux pièces et un trois pièces. En revanche, ces différences s’estompent ensuite. « Les loyers des 3 à 4 pièces et plus sont plus proches entre eux, quelles que soient les agglomérations », constate la Fnaim.
Des locataires qui déménagent plus souvent
Comment l’expliquer ? En premier lieu, la demande est beaucoup plus forte pour les petites surfaces que les grandes. Un studio conviendra à un plus grand nombre de ménages qu’un 5 pièces de 100 m2. Ce qui fait donc grimper les prix.
Deuxièmement, les locataires de petite surface ont tendance à déménager davantage. « Les locataires stables bénéficient d’une ‘prime à la durée d’occupation’, alors que les loyers des nouveaux locataires sont fixés en fonction de l’état du marché », analyse la Fnaim. En effet, les propriétaires profitent souvent d’un changement de locataire pour augmenter le loyer et le remettre au niveau des prix actuels du marché. Inversement, quand un locataire est déjà en place, le propriétaire ne peut appliquer qu’une hausse dans la limite de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Aussi, plus la mobilité est importante au sein d’un parc de logements, plus les prix vont avoir tendance à être proches des prix du marché.
Troisièmement, la vacance n’est pas sans conséquence. Ce risque d’avoir un logement vide augmente avec la mobilité des locataires. « C’est notamment le cas des logements loués à des étudiants, qui restent souvent inoccupés pendant les vacances d’été », estime la Fnaim. Les propriétaires réintègrent donc ce manque à gagner potentiel en exigeant des loyers plus élevés.
