Le logement social : un nouvel ELAN ?

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Le logement social, parent pauvre de la législation des loyersVéritable bouleversement, sans précédent depuis les grandes lois structurantes du début du 20ème siècle, le projet de loi Evolution du logement et aménagement numérique (ELAN) rebat les cartes du logement social en France, en imposant aux organismes de logement social soit de rejoindre des groupes, soit de s’organiser au sein de structures coopératives. Faute de déférer à cette injonction, les organismes sont menacées de dissolution autoritaire, suivie d’un transfert de plein droit de leur patrimoine.

En substance, le système est à double détente :

  • Dès promulgation de la loi, tout organisme qui gèrerait moins de 1.500 logements, et qui n’en aurait pas construit au moins 500 pendant les 10 dernières années, pourrait être dissous par le ministre, et son patrimoine fléché vers un autre organisme de logement social.
  • A compter du 1er janvier 2021, les organismes d’HLM, qui gèreraient moins de 15.000 logements sociaux, à l’exception de ceux dont l’activité principale au cours des trois dernières années est une activité d’accession sociale à la propriété au sens du huitième alinéa de l’article L. 411-2, et qui n’auraient pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des 6 dernières années, devraient appartenir à un groupe d’organismes de logement social. S’agissant des sociétés d’économie mixte de logement social, condition identique relative aux 15000 logements, outre la nécessité de justifier d’un chiffre d’affaires au moins égal à 50 millions d’euros.
  • A défaut, le ministre pourrait contraindre l’organisme à céder son patrimoine ou à rejoindre une société de coordination.

Il s’agit à ce stade d’un projet et rien ne sera joué avant le vote de la loi, mais l’objectif de la réforme en marche est ferme !

A telle preuve que nombre d’organismes ont déjà été « conviés » par leur préfet de département à des réunions, pour évoquer l’opportunité de lancer des projets de restructuration ou de regroupement.

En conséquence, la réforme en cours oblige les organismes à réfléchir dès aujourd’hui aux modalités d’une coopération (GIE, société de coordination, société coopérative) ou d’un transfert de patrimoine (dissolution dévolution, fusion, apport partiel d’actif, etc.), afin de dépasser les seuils critiques. Ils doivent également s’interroger sur les conséquences multiples de ces réorganisations en termes fiscaux, sociaux et juridiques. Au-delà, cette nouvelle contrainte légale peut paradoxalement se transformer en opportunité, et leur donner un nouveau souffle en terme de gouvernance mais aussi leur permettre de dégager de nouvelles ressources financières et fiscales jusqu’alors peu considérées.

Il est ainsi largement temps pour les bailleurs sociaux et leurs partenaires de donner un nouvel ELAN à leur modèle !

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