La nouvelle loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré de nouvelles règles afin de renforcer l’encadrement des baux commerciaux. Ces mesures portent notamment sur le calcul du montant du loyer, la prise de possession des lieux ou encore la vente du local commercial.
La date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions du Code de commerce diffère en fonction de la nature de la modification à venir.
Montant du loyer
Afin de renforcer la protection des locataires commerçants contre les fortes augmentations de loyers, la loi instaure désormais un seuil de 10 % au delà duquel la hausse du loyer est interdite. Ce plafond concerne les « fortes augmentations » uniquement permises en cas de modification notable du local commercial (destination des lieux, facteurs locaux de commercialité…).
Le taux de variation du loyer voit également ses règles de calcul modifiées. La loi prévoit ainsi que la variation du montant du loyer ne peut pas dépasser celle de l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (indice ILAT). Les variations des montants des loyers ne pourront donc plus être calculées sur la base de l’indice ICC (indice du coût de la construction), dont les variations sont jugées trop fluctuantes par les autorités.
Ces deux mesures sur le loyer commercial, qui figurent désormais à l’article L145-34 du Code de commerce, seront applicables aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.
Etat des lieux
La nouvelle loi vise également à clarifier les relations bailleur – preneur. Elle rend ainsi l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des lieux. Une formalité qui n’était que facultative jusqu’à maintenant… Cette mesure attend néanmoins un décret d’application à paraître pour entrer en vigueur.
Inventaire
Autre mesure édictée en vue de clarifier les rapports entre propriétaires et locataires : un inventaire précis des charges locatives devra désormais être établi. Les modalités d’application de cette mesure seront également publiées dans un décret d’application à paraître.
Droit de préemption
Le locataire bénéficiera désormais d’un droit de préemption reconnu par la loi lorsque le propriétaire souhaite vendre son local. Le bailleur aura donc l’obligation de proposer à son locataire de « racheter les murs » du commerce avant de procéder à la vente du local. Une proposition qui, si elle est très courante en pratique, n’était pas pour autant obligatoire jusqu’à présent. Cette nouvelle obligation s’appliquera à toute cession d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.
Durée du bail précaire
Une autre mesure touchera plus particulièrement le bail dérogatoire, dit « bail précaire ». Ce régime particulier, adopté surtout par les jeunes entreprises, permet au locataire de quitter les locaux avant la durée prévue pour le bail commercial classique.
La nouvelle loi prévoit d’étendre la durée maximum de ce bail précaire : désormais, sa durée maximale passera à 3 ans, contre 2 ans auparavant.
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