Airbnb, de Tokyo à Paris, les villes reprennent la main

Le Japon rejoint le mouvement de durcissement des règles applicables aux locations de courte durée. L’arrondissement de Shinjuku, à Tokyo, qui compte le plus grand nombre de ces logements du pays, prépare une ordonnance qui conduirait à la fermeture d’environ 2 000 des 3 775 biens enregistrés au 15 juillet 2026, selon l’Agence japonaise du tourisme. La mesure s’inscrit dans une tendance observée de New York à Barcelone en passant par Paris, où les pouvoirs publics encadrent de plus en plus strictement la location de logements via les plateformes.

Shinjuku veut réduire de moitié son parc

Au Japon, la location de logements privés à des voyageurs, appelée minpaku, est encadrée depuis 2018 par une loi qui impose un enregistrement et plafonne l’activité à 180 nuits par an. Le pays compte 42 070 logements de ce type enregistrés. En juillet 2026, l’Agence japonaise du tourisme a indiqué aux collectivités qu’elles pouvaient restreindre cette activité par voie d’ordonnance lorsqu’elle menace la tranquillité des zones résidentielles, l’environnement scolaire ou le maintien d’une population permanente.

Mesure envisagée à Shinjuku	Régime actuel	Projet d’ordonnance
Zones résidentielles et secteurs scolaires	Location autorisée	Interdiction, sauf exceptions notamment pour les propriétaires résidant sur place
Plafond annuel d’activité	180 jours	120 jours, y compris en zone commerciale
Biens existants	3 775 enregistrés	Environ 2 000 appelés à fermer après une période de transition
Calendrier	–	Consultation publique en octobre 2026, examen par l’assemblée en février 2027, entrée en vigueur prévue vers l’été 2027

L’arrondissement a reçu 1 334 plaintes liées aux locations de courte durée, enregistrées ou illégales, au cours de l’exercice 2025, soit 542 de plus qu’deux ans auparavant. Elles portent principalement sur le bruit nocturne, l’encombrement des parties communes et la gestion des déchets. Selon les données de l’arrondissement, la grande majorité des biens concernés sont des logements d’investissement dont les propriétaires ne résident pas sur place. Shinjuku n’est pas isolé : l’arrondissement voisin de Toshima limitera l’activité à 120 jours par an à partir du 16 décembre 2026 et interdira les nouvelles ouvertures sur environ 70 % de son territoire. D’autres secteurs moins denses de la capitale envisagent au contraire d’assouplir leurs règles.

Le VTC se heurte au même principe

L’approche japonaise repose sur un principe constant : une activité qui fonctionne comme un hôtel ou un taxi relève de la réglementation correspondante, qu’une application serve ou non d’intermédiaire. Le Japon, premier marché mondial du taxi, n’a ouvert le transport de personnes par des chauffeurs particuliers que de façon limitée en 2024, et la poursuite de la déréglementation est à l’arrêt. Uber y travaille principalement avec des compagnies de taxi existantes, auxquelles il fournit sa technologie. Le principal acteur local de la réservation de taxis, Go, s’est introduit en Bourse en 2026 et prévoit un partenariat avec Waymo, filiale d’Alphabet, pour déployer des véhicules autonomes.

Un mouvement mondial de durcissement

Ville ou pays	Mesure principale
New York	Depuis 2023, enregistrement obligatoire et location limitée à des séjours en présence de l’hôte ; les annonces enregistrées sont passées de plus de 38 000 début 2023 à un peu plus de 3 000 mi-2025
Barcelone	Non-renouvellement programmé des licences d’appartements touristiques d’ici fin 2028
Lucerne	Plafond de 90 nuits par an approuvé par les électeurs en 2024
Union européenne	Règlement (UE) 2024/1028, applicable depuis le 20 mai 2026 : enregistrement des hôtes et transmission des données des plateformes aux autorités
France	Loi Le Meur du 19 novembre 2024 : enregistrement généralisé, plafond de la résidence principale abaissable à 90 jours, fiscalité alourdie
Japon	Plafond national de 180 nuits, restrictions locales renforcées depuis juillet 2026

En France, le coût fiscal s’est alourdi

La loi Le Meur a profondément modifié l’économie des meublés de tourisme. Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 % au régime micro-BIC, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles, contre 50 % et 77 700 euros auparavant. Les meublés classés conservent un abattement de 50 %, dans la limite de 83 600 euros de recettes pour 2026. La résidence principale peut être louée 120 jours par an, plafond que les communes peuvent abaisser à 90 jours ; Paris, Marseille, Bordeaux et Lyon ont fait ce choix. L’enregistrement des meublés de tourisme est obligatoire dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026, date d’application du règlement européen, le téléservice national étant annoncé pour le quatrième trimestre. L’amende pour dépassement de la durée autorisée de location de la résidence principale atteint désormais 15 000 euros. Les copropriétés peuvent interdire la location touristique à la majorité des deux tiers, et les logements loués devront présenter un diagnostic de performance énergétique compris entre A et D à partir de 2034.

Des conséquences pour les investisseurs

Pour les investisseurs, la rentabilité de la location de courte durée dépend désormais autant du cadre réglementaire local que du taux d’occupation. La possibilité, au Japon comme en France, d’appliquer de nouvelles restrictions aux biens existants, et non aux seules ouvertures, expose les propriétaires à un risque de requalification de leur actif. La tendance n’est pas uniforme : les autorités distinguent de plus en plus les zones urbaines denses, où la pression sur le logement est forte, des zones rurales ou peu peuplées, où ces locations peuvent compenser un déficit d’offre hôtelière et valoriser des logements vacants.