Immobilier de luxe : ce que recherchent les ultra-riches en 2026

Tandis que le marché immobilier américain reste freiné par des taux élevés, les acheteurs les plus fortunés continuent d’acquérir. Dans le sondage 2026 de Sotheby’s International Realty sur le luxe, 55 % des professionnels affiliés qui travaillent sur des biens à 10 millions de dollars et plus (environ 8,9 millions d’euros) ont constaté une hausse du nombre d’acheteurs dans leur marché local sur douze mois, et ils anticipent une demande soutenue pour le reste de l’année. « Les personnes aisées restent engagées et confiantes. Elles sont réfléchies, mais pas découragées », a déclaré Philip A. White Jr., président et directeur général de Sotheby’s International Realty. Le rapport met en avant quatre tendances, du vieillissement à domicile au retour de San Francisco, en passant par l’attrait de Miami et de Milan.

Résultat du sondage Sotheby’s	Part des professionnels interrogés
Hausse du nombre d’acheteurs de luxe sur douze mois	55 %, avec une hausse moyenne des prix de 5 %
Hausse du nombre d’acheteurs de la génération des millennials	66 % (73 % pour les biens à partir de 5 millions de dollars, environ 4,5 millions d’euros)
Vieillissement à domicile, priorité croissante	Près de 38 %
Mode de vie, critère d’achat de plus en plus important	62 %
Fiscalité, critère de plus en plus important	60 %
Stabilité économique, critère de plus en plus important	53 %
Stabilité politique, critère de plus en plus important	49 %

1. Vieillir chez soi : le bien-être devient un critère d’achat

Les acheteurs fortunés, qui investissent souvent déjà dans des produits et des routines pour préserver leur santé, sont moins enclins à réduire leur surface ou à s’installer en résidence pour seniors. Ils préfèrent acquérir des biens adaptés au vieillissement à domicile. Près de 38 % des professionnels interrogés par Sotheby’s jugent que ce critère est une priorité croissante. « L’allongement de l’espérance de vie, associé au souhait des acheteurs aisés de vieillir chez eux, transforme aussi bien la conception des logements que le choix des lieux et la circulation de l’offre dans les marchés prime », a indiqué Tammy Fahmi, vice-présidente senior de Sotheby’s International Realty. Ces clients recherchent des équipements de type spa, dont des saunas, des bains froids et la luminothérapie rouge, une filtration avancée de l’air et de l’eau, un accès facile à des sentiers de randonnée, et, pour ceux qui en ont les moyens, des dispositifs de suivi de santé intégrés ou du personnel à domicile. Selon le rapport, le marché mondial de la longévité devrait passer de 5 300 milliards de dollars en 2023 à 8 000 milliards en 2030 (environ 7 100 milliards d’euros), d’après UBS.

2. Miami, un marché du luxe qui tient

Les ventes de logements restent orientées à la baisse dans l’ensemble du pays, mais le haut du marché se comporte mieux. Selon Lawrence Yun, économiste en chef de l’Association nationale des agents immobiliers (NAR), cité par Sotheby’s, l’offre un peu plus abondante a aidé le marché, tout comme la Bourse et la capacité des acheteurs haut de gamme à payer comptant sans se soucier des taux hypothécaires. Miami attire en particulier des célébrités et des milliardaires, dont Jeff Bezos et Mark Zuckerberg, qui y ont acheté des propriétés à plusieurs millions de dollars. « Le marché ultra-luxe de Miami repose sur des bases particulièrement solides », estime Lawrence Yun. Selon lui, la ville a connu un léger excès d’offre, mais avec le développement des infrastructures et les nouvelles tours de luxe, elle prend de l’ampleur.

Marché américain du logement ancien, septembre 2026	Niveau
Ventes de logements anciens	3,99 millions en rythme annualisé, +1,5 % sur un mois, -2,2 % sur un an
Prix médian	417 500 dollars (environ 373 000 euros), +1,3 % sur un an, record pour un mois de septembre
Logements disponibles	1,60 million, plus haut niveau depuis novembre 2019
Taux hypothécaire à 30 ans (Freddie Mac)	7,40 %, plus haut depuis novembre 2023

3. Milan, la valeur et la fiscalité

L’incertitude mondiale pousse de nombreuses personnes à reconsidérer le lieu de leurs placements et de leur résidence. Pour les grandes fortunes, cela signifie souvent des villes jugées stables et offrant davantage de valeur. Milan s’inscrit dans cette tendance, notamment grâce aux incitations fiscales italiennes, qui donnent aussi un accès à l’espace Schengen. « Davantage de personnes venaient en Italie non seulement pour la résidence, mais pour son régime fiscal », explique Diletta Giorgolo, conseillère immobilière chez Italy Sotheby’s International Realty. « Nous avions l’habitude d’acheteurs internationaux, mais ils venaient pour des résidences secondaires. La grande différence est que beaucoup achètent désormais leur résidence principale. » Le régime concerné est l’impôt forfaitaire sur les revenus de source étrangère, de 300 000 euros par an. Selon des estimations publiées par idealista le 27 juillet, près de 2 500 personnes en ont bénéficié en 2025, contre 94 en 2017. La France arrive en deuxième position parmi les pays d’origine, avec 12,5 % des bénéficiaires, soit environ 310 personnes (calcul de la rédaction), derrière le Royaume-Uni, qui représente près de 40 %.

Régime forfaitaire italien (estimations)	Donnée
Montant annuel de l’impôt forfaitaire	300 000 euros
Bénéficiaires en 2025	Près de 2 500, contre 94 en 2017
Principales nationalités	Royaume-Uni (près de 40 %), France (12,5 %), Brésil (8 %), États-Unis (7,3 %), Suisse (4,7 %)
Part de Milan parmi les destinations	52 % (Rome : 17 %)
Part des nouveaux résidents ayant acheté un bien	Environ 44,7 %, pour un prix moyen d’environ 3,8 millions d’euros
Recettes de l’impôt forfaitaire en 2025	238 millions d’euros (771 millions cumulés de 2017 à 2025)

4. San Francisco, relancée par l’intelligence artificielle

Avec l’essor de l’industrie de l’IA dans la Bay Area, des acheteurs aisés et plus jeunes, partis vers New York ou Los Angeles, reviennent attirés par les emplois. « La richesse est revenue en masse dans la ville en 2025, avec 84 % de ventes en plus pour les biens de 7,5 millions de dollars et plus, par rapport à 2024 », a déclaré Alex Hachiya, conseiller de Sotheby’s International Realty à San Francisco. Le seuil de 7,5 millions de dollars correspond à environ 6,7 millions d’euros. Selon lui, ces acheteurs, souvent issus de la technologie, de l’entrepreneuriat ou de familles fortunées, achètent d’abord en ville, puis une seconde résidence en banlieue pour élever leurs enfants. Ils recherchent des biens prêts à habiter, aux espaces flexibles et dans des quartiers praticables à pied.

Et en France ? Le haut de gamme parisien après le recul de 2024

À Paris, l’étude annuelle de BARNES publiée en avril situe le prix moyen intra-muros à 13 943 euros le mètre carré au premier trimestre 2026, en recul de 2 % sur un an, après une baisse d’environ 10 % sur deux ans et une reprise en 2025. Le haut de gamme se négocie nettement plus cher : 19 216 euros le mètre carré pour les biens de 3 à 5 millions d’euros, et 27 500 euros au-delà de 5 millions. Saint-Germain-des-Prés a franchi les 50 000 euros le mètre carré, selon l’étude, et un hôtel particulier du faubourg Saint-Germain s’est vendu à plus de 57 000 euros le mètre carré. Les acquéreurs américains et sud-américains reviennent, d’après les agences de BARNES.

Paris intra-muros, 1er trimestre 2026	Prix au mètre carré
Prix moyen	13 943 euros (-2 % sur un an)
Biens de qualité, moins de 3 millions d’euros	13 444 euros
Haut de gamme, de 3 à 5 millions d’euros	19 216 euros
Prestige, plus de 5 millions d’euros	27 500 euros
Promesses de vente au 1er trimestre	291, contre 293 un an plus tôt

Du côté de la richesse, le rapport Sotheby’s cite la valeur nette du 1 % des Américains les plus riches, qui a atteint un record d’environ 55 000 milliards de dollars (près de 49 100 milliards d’euros) au quatrième trimestre 2025, selon la Réserve fédérale. Il attend aussi 5 millions de nouveaux millionnaires dans le monde d’ici 2029. Par ailleurs, l’élargissement de la déduction fiscale locale américaine (SALT), de 10 000 à 40 000 dollars, pourrait stimuler les achats haut de gamme dans les États à fiscalité foncière élevée, indique le rapport.