Les données publiées par Statistique Canada font apparaître une accélération marquée de l’endettement hypothécaire des ménages au mois d’octobre, avec un encours total atteignant 2 390 milliards de dollars canadiens. Cette progression mensuelle, établie à 0,47 %, soit un montant additionnel de 11,09 milliards de dollars, constitue la plus forte augmentation enregistrée pour ce mois calendaire depuis l’année 2021, et se rapproche du niveau observé en 2019. Ce rythme de croissance représente près du double de celui constaté durant la période de ralentissement de 2022, ce qui pourrait indiquer un retour à des niveaux d’activité considérés comme normaux pour le secteur du crédit immobilier.
Sur une base annuelle, l’encours des prêts hypothécaires des ménages a progressé de 4,78 %, soit une hausse de 109,19 milliards de dollars par rapport à la même période de l’année précédente. Ce taux de croissance annuel constitue le plus élevé enregistré pour ce mois depuis 2022 et se situe à un niveau comparable à celui de 2019. Les données indiquent toutefois que la tendance générale d’accélération avait atteint un point culminant au mois de juin précédent, avant d’amorcer un ralentissement progressif au cours des mois suivants. Si le niveau actuel de croissance se révèle plus soutenable que celui observé immédiatement après le choc lié au resserrement des taux directeurs, son évolution future reste incertaine.
L’analyse de la composition de cette demande de crédit constitue l’élément central de cette publication statistique. Habituellement, une accélération du crédit hypothécaire est associée à un regain de confiance des ménages et à une dynamique de consommation, en particulier lorsque les coûts d’emprunt ne se situent pas à des niveaux artificiellement bas découlant de mesures de relance monétaire. Or, les données relatives au marché immobilier existant indiquent une trajectoire inverse, les ventes de propriétés existantes, les prix de vente et les volumes de transactions en valeur ayant tous enregistré des baisses au cours de la même période.
Les chercheurs identifient les achèvements de construction résidentielle comme un facteur explicatif plus probable de cette dynamique. Le nombre de logements neufs livrés a atteint des niveaux record, et le financement hypothécaire associé n’intervient qu’au moment où l’unité devient habitable, c’est-à-dire à l’achèvement des travaux. Cette mécanique diffère fondamentalement de celle observée sur le marché de la revente, dans la mesure où les prêts hypothécaires concernés correspondent à des engagements d’achat sur plan contractés plusieurs années auparavant, dont le règlement financier ne se matérialise qu’au moment de la livraison du bien.
Cette distinction entre demande ancienne et demande nouvelle revêt une importance particulière pour l’anticipation de l’évolution du marché au printemps. La croissance actuelle du crédit hypothécaire, bien qu’en apparence robuste, reflète en grande partie la finalisation d’engagements financiers contractés antérieurement plutôt qu’une nouvelle vague de demande de la part des ménages. Avec le retour des achèvements de construction à des niveaux historiques, la composition structurelle de la croissance du crédit hypothécaire a connu une transformation significative : le niveau global de croissance est redevenu comparable aux moyennes historiques, mais la nouvelle demande de crédit liée à des décisions d’achat récentes ne s’est pas encore matérialisée.
Sur le plan des taux d’intérêt, une hausse de la demande de crédit relative à l’offre disponible exerce une pression à la hausse sur les coûts d’emprunt à taux fixe, tant pour le financement des logements neufs achevés que pour celui des transactions sur le marché de la revente. Cette dynamique intervient alors que les prévisions des économistes situent désormais le taux directeur de la banque centrale à son niveau plancher pour l’ensemble de l’année 2026, ce qui constitue un paramètre supplémentaire dans l’évaluation des perspectives du marché immobilier résidentiel canadien pour la période printanière à venir.