Bail, dépôt de garantie, révision du loyer, charges, préavis : les règles de la location d’un logement sont nombreuses, et bien les connaître évite les litiges. Voici l’essentiel des droits et obligations des locataires et des propriétaires pour une location vide ou meublée de résidence principale.
Le bail
- Location vide : 3 ans minimum quand le propriétaire est un particulier, 6 ans pour une société.
- Location meublée : 1 an, ou 9 mois pour un étudiant (bail non reconduit automatiquement).
- Bail mobilité : de 1 à 10 mois, en meublé, pour les personnes en formation, en stage, en mission ou en mutation.
Le bail doit suivre un modèle type et être accompagné de diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le dépôt de garantie
- Au maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé.
- Il doit être restitué dans un délai d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois sinon.
- En cas de retard, le propriétaire doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Le loyer et sa révision
La révision annuelle
Si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Au 3e trimestre 2026, l’IRL a progressé de 1,57 % sur un an. Calcul : nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL / ancien IRL. Le propriétaire dispose d’un an pour demander la révision ; elle n’est pas rétroactive.
Les logements énergivores
Le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté. Les logements G sont progressivement interdits à la location, puis ce sera le tour des logements F à partir de 2028.
L’encadrement des loyers
Dans certaines villes (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d’autres), le loyer ne peut dépasser un plafond fixé par arrêté. Dans les zones tendues, le loyer d’un nouveau bail ne peut en principe pas dépasser celui du locataire précédent.
Au renouvellement
Le propriétaire peut proposer une hausse seulement si le loyer est manifestement sous-évalué, en respectant une procédure stricte, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Les charges
Seules les charges listées par décret sont récupérables sur le locataire (entretien des parties communes, eau, taxe d’ordures ménagères…). Une régularisation annuelle compare les provisions versées aux dépenses réelles, justificatifs à l’appui.
Le préavis
- Locataire, location vide : 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue, pour une mutation, une perte d’emploi, un premier emploi, une raison de santé ou les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH.
- Locataire, meublé : 1 mois.
- Propriétaire : 6 mois avant la fin du bail en location vide (3 mois en meublé), uniquement pour vendre, reprendre le logement pour y habiter ou pour un motif sérieux.
Prêter ou sous-louer son logement
Un locataire ne peut sous-louer qu’avec l’accord écrit du propriétaire, y compris sur les plateformes de location courte durée, et le loyer de la sous-location ne peut dépasser le sien. Un propriétaire peut prêter gratuitement son logement à un proche : un contrat de prêt écrit est alors recommandé.
En cas de litige
Commencez par un courrier recommandé, puis saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation. Les ADIL donnent des conseils juridiques gratuits.
Voir aussi notre guide des aides au logement et de la garantie Visale.