SCPI en capital fixe, des parts cédées jusqu’à 80 % sous leur ancien prix

Les confrontations des 29 et 30 octobre 2026 ont de nouveau fixé, pour les SCPI qui ont suspendu la variabilité de leur capital, des prix très inférieurs aux valeurs publiées par leurs sociétés de gestion. Le 29 octobre, une part de Primopierre s’est échangée à 25 euros net vendeur, contre un prix de souscription de 115 euros avant sa suspension en janvier. Les montants échangés restent infimes rapportés à la capitalisation de ces véhicules. Douze SCPI fonctionnent désormais selon ce régime, pour près de 16 milliards d’euros de capitalisation.

Douze SCPI sorties du régime du capital variable

Une SCPI à capital variable rembourse ses associés sortants grâce aux souscriptions nouvelles. Lorsque les demandes de retrait s’accumulent sans contrepartie, la société de gestion peut faire voter la suspension de la variabilité du capital. Les demandes de retrait en attente sont alors annulées, et les parts ne s’échangent plus que sur un marché secondaire, par confrontation périodique des ordres d’achat et de vente. Le prix ne résulte plus d’une décision de la société de gestion fondée sur l’expertise des immeubles, mais de la rencontre entre offre et demande.

Selon l’ASPIM et l’IEIF, onze SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital au premier semestre 2026. Pour ces véhicules, la valeur des parts en attente a reculé d’environ 1,2 milliard d’euros, un recul que l’association attribue à la réinitialisation des carnets d’ordres. Celle des SCPI restées à capital variable a progressé d’environ 330 millions d’euros depuis le début de l’année. La capitalisation totale du marché s’établissait à 86 milliards d’euros au 30 juin 2026.

Le site spécialisé Pierrepapier recensait le 8 octobre douze SCPI passées en capital fixe depuis 2025, contre neuf début juin. Aux huit véhicules détaillés ci-dessous s’ajoutent Novapierre Résidentiel, première SCPI à avoir suspendu la variabilité de son capital, ainsi que Sélectinvest 1, Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Grand Paris Patrimoine, gérées par La Française REM. Primovie pesait à elle seule 4,2 milliards d’euros avant sa suspension, selon la même source.

Les prix fixés lors des confrontations de fin octobre

Praemia REIM France publie l’historique complet des huit confrontations de Primopierre. Le prix net vendeur est resté stable à 40 euros d’avril à juin, avant de reculer à chaque séance depuis juillet. En huit confrontations, 12 707 parts ont changé de mains, et le prix a baissé de 44 % entre la première et la dernière séance.

Pour Allianz Pierre, les séances précédentes avaient fixé 190 euros le 30 juin et 130 euros le 30 septembre, et celles de fin mai, juillet et août n’ont donné lieu à aucun échange, selon le cabinet Kohen Avocats. Pour Perial O2, le bulletin du troisième trimestre fait état de 17 096 parts échangées en trois confrontations, à un prix passé de 69 euros en juillet à 65 euros en septembre. Perial Grand Paris est passée de 195,05 euros en juillet à 175 euros en septembre. Patrimmo Commerce a reculé de 20 % en un mois, de 49,99 euros le 24 septembre à 40 euros le 29 octobre.

Des prix inférieurs de moitié ou plus aux valeurs de réalisation

La valeur de réalisation correspond à la valeur des immeubles, établie par expertise, augmentée des autres actifs nets de la SCPI. Rapporté à cette valeur, le prix obtenu par les vendeurs fin octobre s’échelonne entre un tiers et un peu plus de la moitié selon les SCPI.

Rapporté au dernier prix de souscription, le recul atteint 78,3 % pour Primopierre, 69,5 % pour Primovie, 64,4 % pour Allianz Pierre et 63,4 % pour Perial O2. Fin septembre, Pierrepapier relevait des reculs de 80,1 % pour Sélectinvest 1, de 76,8 % pour Crédit Mutuel Pierre 1 et de 76,1 % pour LF Grand Paris Patrimoine, en comparant le dernier prix acquéreur au dernier prix de souscription. Novapierre Résidentiel affichait le recul le plus limité, à 53,7 %. Perial AM précise dans ses bulletins que le prix d’exécution du marché secondaire n’est pas lié à la valeur du patrimoine.

Des échanges qui portent sur une fraction infime du capital

À titre d’illustration arithmétique, les 3 910 parts de Primovie échangées le 29 octobre représentent 195 578 euros au prix net vendeur, soit environ 0,006 % de la capitalisation de 3,17 milliards d’euros publiée au 30 juin. Les 2 052 parts de Primopierre représentent 51 300 euros, soit environ 0,006 % de sa capitalisation de 832 millions d’euros à la même date. Les 82 parts d’Allianz Pierre représentent 9 348 euros, soit moins de 0,001 % des 1,63 milliard d’euros de capitalisation publiés au 31 décembre 2025.

Selon le décompte de Pierrepapier au 8 octobre, les parts échangées depuis la suspension restent sous 0,25 % des parts de chaque SCPI, à l’exception de Novapierre Résidentiel. Elles sont même inférieures à 0,01 % pour Allianz Pierre et LF Grand Paris Patrimoine. Novapierre Résidentiel compte 1 740 parts échangées, soit 0,83 % de ses parts. À titre de comparaison, l’ASPIM évalue à 967 millions d’euros les parts échangées sur l’ensemble du marché secondaire des SCPI en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation.

Des carnets d’ordres sans acheteurs

Deux SCPI n’ont enregistré aucun échange depuis l’ouverture de leur marché. Selon le cabinet Kohen Avocats, Opus Real n’a vu aucune part changer de mains au cours de six confrontations entre le 20 mai et le 21 octobre. Patrimmo Croissance Impact n’a enregistré aucun échange lors de ses deux premières confrontations, les 24 septembre et 29 octobre, selon la même source.

Un régime encadré par le code monétaire et financier

Le marché secondaire des parts de SCPI est régi par l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, qui prévoit l’établissement d’un prix d’exécution à partir des ordres inscrits sur un registre tenu par la société de gestion. Ce texte impose une information de l’AMF et la convocation d’une assemblée générale extraordinaire lorsque les ordres non satisfaits depuis douze mois atteignent 10 % des parts. Les frais sont à la charge de l’acquéreur. Chez Praemia REIM France, ils comprennent une commission de 4 % hors taxes et des droits d’enregistrement, ce qui explique l’écart entre les 25 euros perçus par le vendeur de Primopierre et les 27,45 euros payés par l’acheteur.

Les prochaines confrontations de Primopierre, Primovie et Patrimmo Commerce auront lieu le 26 novembre 2026 à 16 heures, avec une date limite de réception des ordres fixée au 24 novembre. La prochaine confrontation d’Allianz Pierre est prévue le 30 novembre 2026.