Le marché immobilier résidentiel français aborde l’année 2026 dans un environnement marqué par des déséquilibres persistants entre l’offre, la demande et les conditions de financement. Les évolutions observées en 2025 ont permis un redressement partiel de l’activité, sans pour autant enclencher une normalisation durable du secteur. Les indicateurs disponibles dessinent un paysage fragmenté, où les trajectoires divergent nettement entre le parc existant et la production neuve, sous l’effet de contraintes économiques, financières et institutionnelles.
Les anticipations publiées par Fitch Ratings situent l’évolution des prix résidentiels dans une fourchette comprise entre une contraction limitée et une progression modérée en 2026. Cette stabilité apparente masque toutefois des dynamiques plus complexes. La seule lecture des valeurs ne permet pas d’appréhender l’ensemble des forces à l’œuvre, notamment celles liées à la solvabilité des ménages, au niveau d’investissement des promoteurs et à la capacité du système bancaire à accompagner la demande.
Pressions macroéconomiques et visibilité réduite
Les perspectives économiques nationales constituent un facteur déterminant pour l’activité immobilière. La dégradation progressive du marché du travail réduit mécaniquement la base de ménages en mesure d’accéder au crédit. Selon les données de l’Insee, le taux de chômage en France métropolitaine a suivi une trajectoire ascendante tout au long de l’année 2025, avec une poursuite anticipée en 2026. Cette évolution affecte directement la demande, tout en renforçant la prudence des établissements financiers dans l’analyse du risque.
Le climat politique national contribue également à limiter la visibilité des acteurs. Les incertitudes entourant les orientations budgétaires, fiscales et réglementaires freinent les décisions d’investissement, en particulier dans le logement locatif et la promotion résidentielle. À cet environnement domestique s’ajoutent des facteurs exogènes, liés aux tensions géopolitiques persistantes et aux incertitudes commerciales internationales, qui entretiennent une volatilité financière défavorable aux engagements de long terme.
Redressement progressif du marché de l’ancien
Dans ce cadre contraint, le marché des logements anciens a retrouvé une dynamique plus favorable en 2025 après deux années de contraction marquée. Le volume de transactions, tombé à 845 000 ventes en 2024 après un pic historique atteint en 2022, s’est redressé sous l’effet d’un ajustement des prix et d’un assouplissement relatif des conditions de crédit au premier semestre 2025.
Les chiffres communiqués par les notaires font état de plus de 920 000 transactions enregistrées à la fin du troisième trimestre 2025, soit une progression annuelle à deux chiffres. Cette reprise s’accompagne d’une orientation haussière des prix, plus visible sur le segment des appartements que sur celui des maisons individuelles. Les hausses observées restent toutefois contenues, reflétant un pouvoir d’achat immobilier toujours sous pression.
Effondrement durable de la production neuve
À l’opposé, le logement neuf demeure engagé dans une phase de repli profond. Les réservations enregistrées par les promoteurs ont atteint en 2025 des niveaux historiquement bas, tandis que les mises en vente continuent de se contracter. Les données sectorielles montrent un affaissement de l’activité commerciale, accompagné d’un recul marqué des autorisations de construire.
Le nombre de permis délivrés reste nettement inférieur aux moyennes observées sur les cinq dernières années, traduisant un blocage structurel de la production. Cette situation limite le renouvellement du parc résidentiel et alimente un déséquilibre durable entre l’offre disponible et les besoins, en particulier dans les zones tendues. Les perspectives de redémarrage significatif de la construction apparaissent limitées à court terme.
Crédit immobilier et arbitrages financiers
Le financement constitue un autre paramètre central pour 2026. Après une phase de stabilisation début 2025, les taux des crédits immobiliers ont amorcé une légère remontée en fin d’année. Les données de Crédit Logement/CSA montrent une évolution erratique des barèmes, reflétant à la fois la concurrence bancaire et la sensibilité accrue aux conditions de refinancement.
Deux forces opposées devraient continuer d’influencer les coûts d’emprunt. À l’échelle européenne, la politique monétaire de la Banque centrale européenne offre un cadre relativement lisible, avec des taux directeurs stabilisés autour de 2 %. À l’échelle nationale, les tensions budgétaires et l’instabilité politique exercent une pression sur le rendement de l’OAT à dix ans, référence clé pour la fixation des taux bancaires.
Ce différentiel contribue à maintenir un accès au crédit plus sélectif, orientant la demande vers des biens existants et renforçant les arbitrages au sein du marché résidentiel français à l’approche de 2026.