Le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, publié au Journal officiel le 18 juillet 2025 (JORF n° 0165), reconduit pour douze mois le gel des loyers dans les communes classées comme « zones tendues ». À compter du 1er août 2025 et jusqu’au 31 juillet 2026, aucun nouveau bail ni renouvellement de contrat ne pourra porter sur un loyer supérieur à celui en vigueur lors du départ du précédent locataire, sauf cas dérogatoires strictement encadrés.
Ce dispositif s’applique aux logements nus et meublés loués à titre de résidence principale, dès lors qu’ils se situent dans une agglomération pour laquelle la carte des zones tendues s’appuie sur le décret d’application de l’article 232 du Code général des impôts (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013). Les propriétaires ne disposent ainsi d’aucune marge de manœuvre pour ajuster leur tarif, que ce soit lors de la signature d’un bail initial ou lors d’une reconduction tacite.
La liste des communes concerne les plus grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) ainsi que de nombreuses villes intermédiaires où la demande excède largement l’offre : Annecy, Bayonne, Rennes, Nantes, La Rochelle, entre autres. Cette délimitation géographique vise à contenir les tensions locatives dans les secteurs où la pression sur le parc résidentiel reste particulièrement forte.
Plusieurs exceptions permettent néanmoins une réévaluation du loyer :
si l’ancien bail n’a fait l’objet d’aucune révision depuis plus de 12 mois ;
si des travaux d’amélioration substantiels ont été réalisés après le départ du dernier locataire (mise en conformité énergétique, création d’espaces supplémentaires…) ;
si le montant exigé antérieurement était manifestement très en deçà des loyers pratiqués dans le périmètre concerné ;
si le logement fait l’objet d’une première mise en location ou revient sur le marché après une vacance excédant 18 mois.
Dans ces scénarios, la hausse doit rester proportionnée aux travaux réalisés ou à l’écart de marché constaté, et faire l’objet d’une motivation explicite dans l’acte de bail.
Pour les locataires, la stabilité du niveau de loyer offre une meilleure visibilité financière à l’entrée dans un nouveau logement. Ce mécanisme prévient également les hausses brutalement dissuasives dans des territoires où l’accès au logement demeure complexe. Les propriétaires, quant à eux, sont tenus d’anticiper les travaux et d’appuyer toute demande d’augmentation sur des justificatifs techniques ou une expertise comparative des loyers.
Le caractère annuel de la mesure s’inscrit dans la durée : le gouvernement s’appuie sur l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs pour justifier cette reconduction automatique. Aucun plafonnement de loyer par mètre carré, tel qu’instauré par arrêté préfectoral dans certaines villes pilotes, n’entre en ligne de compte ici ; ce gel repose uniquement sur la loyauté et la continuité du tarif déjà appliqué.
Le décret du 15 juillet 2025 peut être téléchargé sur le site du Journal officiel. La liste exhaustive des agglomérations et communes concernées figure sur Legifrance, dans la section dédiée au décret n° 2025-652. Les professionnels de l’immobilier et les services locatifs sont invités à se tenir informés de la publication de toute mise à jour ou d’une éventuelle prolongation au-delà de juillet 2026.